Відшкодування комунальних послуг: проблеми та вирішення

Іноді у орендаря немає можливості укласти прямий договір на постачання комунальних послуг, та за користування послугами орендар оплачує орендодавцю відповідну компенсацію за домовленістю сторін. Розглянемо, чи вважатиметься така операція продажем, та як її відобразити в бухгалтерському та податковому обліку.

Оподаткування витрат з експлуатації та використання орендованого майна має ряд особливостей. Так, при оперативному лізингу усі витрати на утримання об'єкту лізингу, окрім витрат, пов'язаних з його експлуатацією та відновленням використаних матеріалів, несе лізинго-давець, якщо інше не передбачене договором лізингу. Тобто витрати, пов'язані з експлуатацією об'єкту лізингу, зокрема платежі за комунальні послуги, зобов'язаний нести лізингоотримувач, тому вони не можуть бути включені до складу лізингових платежів.

ПИТАННЯ 1. Що відноситься до комунальних послуг?

2. Як проводиться облік комунальних послуг, спожитих орендарем?

3. Чи можливо включати в орендну плату вартість комунальних послуг?

4. Як орендареві правильно оформити відшкодування комунальних послуг орендодавцю?

5. Чи повинен орендодавець у разі укладення з орєндарєм договору на відшкодування комунальних послуг отримувати ліцензії на постачання тепла та електроенергії, на здійснення водопостачання та каналізації, інших комунальних послуг?

6. Як відображається в обліку у орендодавця вартість послуг, що компенсуються йому орендарем?

7. Як орендареві відобразити в бухгалтерському та податковому обліку вартість послуг, які він компенсує орендодавцю?

8. Чи може суборендар включати до складу валових витрат суми компенсації за комунальні послуги, сплачені орендареві?

9. Підприємство орендує офіс, розміщений в квартирі. Чи має право підприємство включати у валові витрати орендну плату, комунальні послуги та плату за електроенергію, якщо є договір оренди, рахунки та акти виконаних послуг?

ВІДПОВІДЬ: 1. Згідно визначенню, наведеному в ст. 1 Закону про житлово-комунальні послуги, комунальні послуги - це результат господарської діяльності, направленої на задоволення потреби фізичної або юридичної особи в забезпеченні холодною та гарячою водою, водо-відведенням, газо- та електропостачанням, опалюванням, а також вивезення побутових відходів в порядку, встановленому законодавством.

2. У ідеальному випадку для орендаря було б здійснити установку окремих лічильників на комунальні послуги та укласти прямий договір з підприємствами-постачальниками та розраховуватися за послуги самостійно. У такому разі питань з обліку комунальних послуг у орендаря, як правило, не виникає. Але буває, що у орендаря немає можливості укласти прямий договір на постачання комунальних послуг, та за користування послугами орендар сплачує орендодавцю відповідну компенсацію за домовленістю сторін.

3. Такий варіант можливий, якщо майно, що здається в оренду, не знаходиться в державній власності. Так, згідно п. 3 Методики № 786, в орендну плату за індивідуальне певне майно не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендареві державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких знаходиться це майно.

Проте об'єднання вартості орендної плати та комунальних послуг в одну суму небезпечне з погляду податкового обліку. У ряді випадків податкові органи при перевірці окремих орендодавців, конкретно не виділені (тобто без розрахунку спожитих комунальних послуг в кількісному та вартісному виразі та без складання акту про фактично спожиті послуги) комунальні послуги розглядали як безкоштовно надані. Що ж до орендаря, то за податковим законодавством усі безкоштовно отримані товари (роботи, послуги) включаються у валовий дохід.

Який же вихід з ситуації, що склалася? Для цього сторони повинні заздалегідь погоджувати кількість комунальних послуг, які орендар планує споживати за певний період часу (як правило, за місяць) та їх вартість. Тобто в договорі оренди повинна бути присутньою інформація про те, що орендар щомісячно компенсує орендодавцю вартість комунальних послуг на певну суму, приклавши до договору відповідний розрахунок суми компенсації. Цей варіант можливий для тих послуг, кількість споживання яких постійна. До них відносяться теплопостачання, водопостачання та т.п. Для комунальних послуг, споживана кількість яких носить змінний характер, сторонам необхідно щомісячно підписувати акти про кількість фактично спожитих послуг. Це дозволить підприємствам “зберігати спокій” під час податкових перевірок.

4. Орендар та орендодавець можуть погоджувати порядок оплати комунальних послуг в спеціальному розділі договору оренди або скласти окремий договір. Як зразок можна порекомендувати Зразковий договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендареві, затверджений наказом № 1774.

У вказаному договорі необхідно передбачити, що балансоутримувач зобов'язується забезпечити надання орендареві певний перелік комунальних послуг.

Розмір відшкодування витрат орендодавця на утримання зданих в оренду приміщень може визначатися таким чином:

- послуги теплопостачання - пропорційно займаній площі;

- послуги гарячого та холодного водоспоживання, та каналізації - пропорційно чисельності працівників орендаря в загальній чисельності тих, що працюють в будівлі;

- послуги електропостачання - виходячи із споживаної потужності електронагрівальних та електроосвітлювальних приладів, що знаходяться в орендованому приміщенні, а також на підставі фактичних даних середнього часу роботи таких приладів за місяць.

Витрати, пов'язані з утриманням приміщень, зокрема прибирання коридорів, туалетів, ліфтів, дезинфекція приміщень, послуги з вивозу сміття, поточний ремонт приміщень загального користування та т.п. розраховуються аналогічним чином.

При цьому уся наведена, інформація повинна бути детально викладена в договорі, з вказівкою, на підставі якого документа та в які терміни орендар повинен здійснювати розрахунок з орендодавцем. При цьому вартість послуг, що підлягає компенсації, розраховується безпосередньо орендодавцем та після узгодження оплачується орендарем на підставі виставленого рахунку. Факт отримання послуг з оренди приміщення та споживання комунальних послуг оформляється актом.

Нижче наведемо найбільш прийнятний зразок такого акту:

Зразок

м. Харків 31.10.2009 р.

Акт
узгодження вартості комунальних послуг, спожитих орендарем,
які підлягають компенсації за договором відшкодування витрат
балансоутримувача на утримання орендованого приміщення
та надання комунальних послуг орендатору №______від________2009 р.

Ми, що підписалися нижче, представник Орендодавця в особі ____________з одного боку, та представник Орендаря, в особі ______________, з іншого боку, склали цей акт про те, що Орендар здійснював споживання комунальних послуг з договору оренди приміщення №___від______2009 р. та зобов'язується компенсувати їх вартість в повному об'ємі. Вартість спожитих комунальних послуг в жовтні 2009 р. склала ____________________.

Сторони претензій один до одного не мають.

________________________Орендодавець _______________Орендар

5. Для того, щоб відповісти на це питання, слід звернутися до нормативних документів. Так, згідно ліцензійним умовам на вказані види діяльності, ліцензії повинні набувати тільки крупні спеціалізовані підприємства, що володіють усією системою необхідних комунікацій та надають послуги значній кількості споживачів.

У Листі №05-39-08/431 наведена аналогічна думка. У нім говориться, що діяльність не вимагає отримання ліцензії у випадку, якщо підприємства, згідно Правилам користування електричною енергією № 28, є основними споживачами, тобто споживачами електричної енергії або власниками електричних мереж, мереж безпосередньо підключених до мереж організації, що передає електроенергію, або до магістральних (міждержавних) електромереж та передають частину електроенергії своїми електромережами субспоживачам.

6. У зв'язку з тим, що орендар частину комунальних послуг використовує на власні потреби, а на іншу частину передає право користування орендареві, їх облік буде різний.

Підприємства, що використовують рахунки 8 класу для відображення витрат, списують вартість комунальних послуг на рахунок 84 “Інші операційні витрати”.

Якщо на підприємстві використовується 9 клас рахунків, то орендодавець включає вартість отриманих від постачальників комунальних послуг у витрати діяльності та відносить їх на рахунок 23 “Виробництво” або рахунки класу 9 “Витрати діяльності”. При цьому вартість частини комунальних витрат, яка передається орендареві, відображається на субрахунку 949 “Інші витрати операційної діяльності” та не включається в собівартість продукції (робіт, послуг). Проте, якщо частка послуг, споживаних орендарем, неістотна, то її можна окремо не виділяти, та усі сплачені комунальні послуги постачальникам відобразити як витрати своєї основної діяльності.

У податковому обліку уся сума наданих постачальником ксму;:а.г;м:их послуг та спла чених орендодавцем відноситься до складу валових витрат орендодавця.

Вартість відшкодовуваних орендарем комунальних послуг по відношенню до орендодавця буде його доходом та в бухгалтерському обліку повинна відображатися на субрахунку 719 “Інші доходи від операційної діяльності”.

У податковому обліку отримана сума відшкодування комунальних послуг для орендодавця буде доходом від продажу товарів (робіт, послуг).

Розглянемо ситуацію на конкретному прикладі.

Приклад. Підприємство “Троянда” здало в оренду приміщення, площа яких складає 30% загальної площі будівлі підприємства, іншому підприємству. Сума орендної плати за договором оренди складає 1500 грн, окрім того ПДВ - 300 грн. Сума амортизації будівлі - 3700 грн. Крім того, орендар отримує від орендодавця послуги з опалювання, електропостачання, прибирання приміщень та т.п. Загальна сума комунальних послуг та витрат за утримання будівлі складає 2250 грн, крім того, ПДВ - 450 грн. Сума відшкодування комунальних послуг на підприємстві визначається пропорційно займаній площі. Таким чином, вартість комунальних послуг, що припадає на частку орендаря, складає 675 грн (2250 грн х 30%), крім того, ПДВ - 135 грн.

У бухгалтерському та податковому обліку орендодавця операції з відшкодування орендарем комунальних витрат відобразяться таким чином (табл. 1):

Таблиця 1

7. Для орендаря суми відшкодування комунальних послуг та витрат на утримання приміщення в бухгалтерському обліку будуть витратами його основної діяльності (рахунку 23, 91, 92, 93).

Для включення їх до складу валових витрат необхідно, щоб їх сума, відповідно до пп. 5.3.9 Закону про оподаткування прибутку, підтверджувалася відповідними розрахунковими, платіжними та іншими документами, обов'язковість ведення та зберігання яких передбачена правилами ведення податкового обліку, тобто у разі самостійної сплати орендарем житлово-комунальним підприємствам платежів згідно свідченням приладів обліку,відповідно до договорів про надання таких послуг. У разі відшкодування комунальних послуг та витрат на утримання приміщення безпосередньо орендодавцю, узгоджена вартість спожитих комунальних послуг (акти приймання послуг, підписані обома сторонами, або рахунки) також може бути віднесена орендарями до складу валових витрат підприємства.

Аналогічна думка наведена в Листі №34/6/15-1116.

Користуючись даними вищенаведеного прикладу, розглянемо відображення операцій з відшкодування комунальних послугу орендаря в бухгалтерському та податковому обліку (табл. 2).

8. У випадку, якщо орендар передає частину орендованих приміщень в суборенду, суми компенсації за комунальні послуги, оплачувані орендареві, суборендар може віднести на валові витрати. В даному випадку орендар по відношенню до суборендаря виступатиме в ролі орендодавця, виходячи з цього, суборендар також повинен оформити з орендарем усі необхідні документи, наведені нами раніше.

9. Для відображення витрат у складі валових, такі витрати повинні бути пов'язані з господарською діяльністю підприємства (п. 5.1, п.п. 5.2.1 п.5.2 Закону про оподаткування прибутку). Відповідно до. п. 1.32 ст. 1 наведеного Закону господарська діяльність - це будь-яка діяльність особи, направлена на отримання доходу в грошовій, матеріальній або нематеріальній формах, у разі, кили безпосередня участь такої особи в організації такої діяльності є регулярною, постійною та істотною. При цьому, згідно пп. 1.18.5 цього Закону, оренда житлових приміщень - це господарська операція, що передбачає надання житлового будинку або квартири її власником в користування іншій фізичній або юридичній особі на певний термін, для цільового використання та за орендну плату. ЦК України (ст. 813) визначає, що сторонами в договорі найму житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло тільки для мешкання в ньому фізичних осіб.

Проте Держкомпідприємництва зайняв ліберальнішу позицію з цього питання. Так, в своєму Листі № 5620 він підкреслив, що за умови невикористання житлових приміщень для здійснення господарської діяль: ності промислового характеру, ненанесення збитку навколишньому середовищу, непо-рушення прав та інтересів громадян, юридичних осіб та держави, що охороняються законом - такі приміщення можна використовувати для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Враховуючи вищезгадане; у разі, коли підприємство здійснює витрати у вигляді орендної плати, плати за комунальні послуги та електроенергію в офісі, розміщеному в квартирі, такі витрати підприємство має право включати до складу валових витрат за наявності відповідних підтверджуючих документів - розрахункових, платіжних та інших. Аналогічна думка викладена в Листі № 10516/6/15-1116.

Список використаних документів

ЦК України – Цивільний кодекс України

Закон про оподаткування прибутку - Закон України від 28.12.1994р. № 334/94-ВР “Про оподаткування.прибутку підприємств” в редакції від 22.05.1997 р. № 283/97-ВР

Закон про житловий-комунальних послугах - Закон України від 24.06.2004 р. № 1875-ІV “Про житлово-комунальні послуги”

Методика № 786 - Методика розрахунку та порядок використання плати за оренду державного майна, затверджена Постановою КМУ від 04.10.1995р. № 786

Наказ № 1774 - Наказ Фонду держмайна України від 23.08.2000 р. № 1774 “Про затвердження договорів оренди”

Правила користування електричною енергією № 28 - Правила користування електричною енергією, затверджені постановою НКРЕ України від 31.07.1996 р. № 28

Лист № 05-39-08/431 - Лист Національної комісії регулювання електроенергетики України від 06.02.2004 р. № 05-39-08/431 “Щодо необхідності ліцензування”

Лист № 34/6/15-1116 -Лист ДПАУ від 05.01.2000 р. № 34/6/15-1116 “Про деякі питання оплати за використання орендованого майна”

Лист№ 10516/6/15-1116-Лист ДПАУ від 19.11.2004 р. № 10516/6/15-1116 “Відносно прав віднести до складу валових витрат орендну плату, сплачену за квартиру фізичної особи”

Лист № 5620 - Лист Держкомпідприємництва України від 31.07.2007 р. № 5620 “Щодо використання житлових приміщень для здійснення підприємницької та іншої діяльності”

“Консультант бухгалтера” №45-46 (533-534) 9 лиcтопада 2009 року
Передплатні індекси: 21946 (українською мовою), 22789 (російською мовою)