Что такое суперфиций?

Важность надлежащего правового регулирования застройки земельного участка подтверждается растущим интересом граждан и предпринимателей к вопросу, который будет рассмотрен в этой статье.

На сегодняшний день земельные правоотношения могут легко превратиться в “яблоко раздора” между соседствующими предпринимателями, так как у любого из них может возникнуть справедливое желание расширить границы своего бизнеса за счёт “чужого имущества” - земельного участка.

В соответствии со ст. 413 Гражданского кодекса (ГК) Украины, собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений изданий (суперфиций*). Такое право возникает на основании договора или завещания.

Закрепление на законодательном уровне суперфиция - несомненно, шаг вперёд всей украинской цивилистической сферы. Однако прописать норму недостаточно, необходим механизм её реализации в повседневной жизни. Только при таком условии нормотворчество можно считать удачным. Сегодня практика заключения договоров суперфиция весьма неустойчива в связи с тем, что не детализирована процедура реализации прав как собственниками земли, так и другими заинтересованными лицами.

Рассмотрим отношения суперфиций, как самостоятельный институт гражданского права.

Начнём с примера. Итак, г-н Мяковлев, лёжа на диване, рассуждал: “Жить, похоже, мне негде... Деньги, отложенные на покупку дома, постепенно “испаряются”, и перспектив никаких...”

И вдруг... то ли голова таки у г-на Мяковлева была светлая, то ли случайно навеяло, но ему пришла мысль: а не взять ли в пользование на продолжительный срок чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих, оставшихся, средств?

Другими словами, правовую природу мысли, посетившей г-на Мяковлева, можно обозначить, как отношения по поводу суперфиция. Такой путь получил распространение еще в древнем Риме, прежде всего, в отношении пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение упомянутого имущества, как loca pubhca, в собственность граждан. Спустя годы право сдавать землю под застройку получили и частные лица, а само правоотношение приобрело частноправовой характер.

Действующий в Украине Гражданский кодекс право собственника передавать свое имущество в пользование для застройки определяет скорее не как суперфиций, а как шаг на пути к возникновению суперфиция.

Суперфиций - это временное или без ограничения времени, отчуждаемое или наследуемое (как по закону, так и по завещанию) право пользования земельным участком за плату либо безтаковой, переданное лицу для строительства и эксплуатации* зданий и сооружений, на которые у последнего возникает право собственности.

Из приведенного понятия следует, что предметом суперфиция могут быть находящиеся на чужой земле строения (здания, сооружения) как в их совокупности, так и в отдельной части, например, 6-й этаж, возведённый на 5-ти-этажном доме.

Характерные особенности суперфиция:

1) Лицо имеет вещное право пользования имуществом, которое подразделяется на право собственности и иные вещные права. Иные вещные права дают собственнику возможность организовать качественное использование своего права собственности, например, в виде передачи в аренду этой собственности.

2) Лицо вправе распорядиться строением на случай смерти при помощи составления завещания.

3) Договорное возникновение суперфиция.

4) Цель предоставления земельного участка - под строительство.

Отметим, что различие между вещными и обязательственными правами состоит в том, что обязательственное право никогда не подчиняет непосредственно данную вещь власти данного лица, так как всегда только устанавливает отношение между двумя лицами, а подчиняет только волю должника воле кредитора. При этом вещные права носят абсолютный характер. Другими словами, субъекты вещного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц.

Рассмотрим порядок заключения договора об установлении суперфиционного права (далее - договор).

Книга 3 “Право собственности и иные вещные права” и другие нормы действующего ГК Украины не содержат требования относительно формы, в которой должен быть заключён договор. Однако, по правилам ст. 206 ГК Украины, устно могут совершаться сделки, которые полностью исполняются сторонами в момент их совершения, за исключением сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, а также сделок, несоблюдение письменной формы которых влечёт их недействительность.

Из содержания понятия “суперфиций”, которое было приведено выше, можно сделать вывод о том, что право пользования земельным участком может быть как временным, так и бессрочным. Отсюда следует, что стороны не могут исполнить сделку в полном объёме в момент её заключения, а значит, договор не может быть заключён в устной форме и требует обязательного письменного изложения.

Кроме того, к аналогичному выводу можно прийти, изучив Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений” (далее - Закон о госрегистрации вещных прав), вступившему в силу 01.07.2004 года.

Так, согласно ст. 1, указанный закон регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и договоров в отношении недвижимости.

В соответствии со ст. 2 Закона о госрегистрации вещных прав, государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений - это официальное признание и подтверждение государственных фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, сопровождаемое внесением данных в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.

В соответствии с общими правилами, прописанными в ГК Украины (ст. 210), использовать земельный участок представляется возможным только после государственной регистрации соответствующего договора.

Касаемо практики реализации (регистрации) взаимоотношений суперфиция, всё далеко не просто...

До последнего времени правовое регулирование рассматриваемых отношений осуществлялось на основании Временного порядка ведения государственного реестра земель, утвержденного приказом Госкомзема от 02.07.2003 г. № 174 (далее - Приказ № 174). Однако, согласно данного документа, в Государственный реестр земель вносились сведения только о праве собственности на землю и праве пользования землей (в том числе на условиях аренды). При этом об “узаконивании” договора суперфиция речь не шла.

На сегодняшний день ситуация усложнилась ещё больше в связи с Уведомлением Госкомитета по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 26.07.2007 года.

Так, Госкомитетом Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства 18.04.2007 г. было принято решение № 35 “О необходимости устранения нарушений Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам принципов государственной регуляторной политики, согласно требованиям Закона Украйны от 11.09.2003 г. № 1160-IV “Об основах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности” (далее - Закон об основах государственной регуляторной политики), относительно отмены Приказа № 174 , как не отвечающего основным принципам государственной регуляторной политики.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Закона об основах государственной регуляторной политики, решения специально уполномоченного органа о необходимости устранения нарушений принципов государственной регуляторной политики подлежит выполнению органом исполнительной власти относительно регуляторного акта, в отношении которого было принято это решение, - в двухмесячный срок со дня принятия такого решения.

Учитьівая невыполнение Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам решения Госкомпредпринимательства Украины в установленный срок и исходя из содержания полномочий Комитета, регламентированных ч. 5 ст. 28 Закона об основах, государственной регуляторной политики, действие Приказа № 174 приостановлено с 18.06.2007 года.

Несмотря на законодательные сюрпризы, практика заключения на Украине договоров суперфиция продолжает складываться, и в связи с этим уточним нюансы заключения договора суперфиция.

Существенными условиями договора могут быть:

- информация относительно предоставленного земельного участка;

- целевое назначение земельного участка;

- вид и объем строительства;

- срок заключения договора;

- условия о плате за пользование земельным участком, такие, как размер, форма, условия, порядок и сроки выплаты установленной денежной суммы.

Права и обязанности собственника земельного участка:

1) право на получение платы за пользование земельным участком;

2) право на получение доли от дохода землепользователя;

3) право владения и пользования земельным участком в объёме, установленном в договоре;

4) обязанность предоставить земельный участок под застройку в сроки и на условиях, указанных в договоре;

5) обязанность не препятствовать в реализации землепользователем своих прав.

Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объём права собственника здания, расположенного на таком участке, относительно пользования земельным участком.

Права и обязанности землепользователя:

1) право пользования земельным участком в объёме, установленном в договоре;

2) право собственности на здания, возведённые на земельном участке, который передан ему в пользование;

3) обязанность уплачивать денежную сумму в размере, установленном в договоре за пользование земельным участком;

4) обязанность использовать земельный участок по назначению.

Лицо, к которому перешло право собственности на здания, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник здания.

Право пользования земельным участком для застройки прекращается вследствие:

- объединения в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;

- истечения срока права пользования;

- отказа землепользователя от права пользования;

- неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.

Приведенный перечень не является исчерпывающим, так как, в соответствии с ч. 2 ст. 416 ГК Украины, право пользования земельным участком для застройки может быть прекращено по решению суда в иных случаях, установленных законом.

Исходя из изложенного, намечается 2 аспекта для внимания как правоведов, так и граждан, и хозяйствующих субъектов:

1) правовая защита собственника земельного участка;

2) правовая защита собственника здания и пользователя земельного участка.

На стороне собственника здания стоит сложившаяся судебная практика по удовлетворению исков о признании права собственности на возведенные строения и регистрации этого права. Например, решение Хозяйственного суда Харьковской области от 13.06.2006 г. по делу № 38/164-06.

В отношении собственника земельного участка можно констатировать, что его права несколько ущемлены, так как не находит законодательного закрепления “легализация” договоров суперфиция, а значит, и практической реализации прав стороны по договору...

---------------------------------------------

* В соответствии с Малым энциклопедическим словарем Брокгауза и Ефрона, суперфиций (лат.) - суперфициарное право, в римском праве вещное наследственное право пользования чужой землей для возведения на ней зданий, соответствует чиншевому праву.

Чинш (польск. Сzynsz нем. Zins - процент), в Польше и Литве - оброк, который платился с земли или дома, отданных в чужое продолжительное владение. Из Ч. крупные землевладельцы раздавали в старину земли, и с течением времени выработалось чиншевое владение, или право вечной и наследственной аренды, обусловленное отбыванием арендатором-чиншевиком в пользу собственника земли определенной натуральной или денежной повинностей - чинша. Размер Ч. не подлежал изменению по усмотрению одной из сторон. Права чиншевика - это права вещные, и он может их отчуждать другому лицу, на которое и переходит обязанность отбывания Ч.

В западных губерниях нередко целые поселения (местечки) построены на чиншевом праве. Закон 1886 ввел особый порядок (уездные по чиншевым делам присутствия) установления вечночиншевого права по двум основным признакам: 1) бессрочность и потомственность владения, 2) неизменность оброка. Вместе с тем сельским (вне городов и местечек) вечным чиншевикам предоставлено право приобрести в собственность признанные за ними чиншевые земли посредствам обязательного, при содействии правительства, выкупа лежащих на них повинностей.

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 33-34 (607-608), 13 августа 2007 г.
Подписной индекс 40783