Правовой режим собственности (общая собственность)

Отношения общей собственности возникают в том случае, когда имущество принадлежит не одному лицу, а нескольким лицам. Такое имущество называется общим имуществом и может быть делимым или неделимым, но как объект собственности оно представляет собой единое целое. Лица, владеющие им, называются сособственниками. Характерным признаком права общей собственности является множественность субъектов или сособственников, владеющих одним объектом собственности, который может состоять из одной вещи или совокупности вещей. При этом право собственности каждого участника общей собственности распространяется не на отдельно взятую часть объекта собственности, а на весь объект в целом. Статьей 3 Закона Украины от 07.02.1991 г. № 697-XII “О собственности” (с изменениями и дополнениями) установлено, что субъектами общей собственности могут быть граждане, юридические лица и государство, вопреки ранее существовавшему ограничению на субъектный состав участников общей собственности. Например, при договоре о совместной деятельности может быть объединено имущество физических лиц, юридических лиц, государства, территориальных громад для достижения какой-либо определенной цели. Примером договора о совместной деятельности является договор простого товарищества, характерными особенностями которого являются:

объединение двух или более лиц;

объединение без создания юридического лица;

непосредственное участие в совместной деятельности каждого участника такого договора;

объединение участниками своих вкладов;

достижение общей цели (создание или приобретение какого-либо объекта и др.).

Частью 2 ст. 355 Гражданского кодекса (ГК) Украины установлено, что имущество может принадлежать сособственникам на праве общей долевой собственности или на праве совместной собственности. Этой же статьей установлена презумпция долевой собственности. Следовательно, при возникновении права общей собственности по основаниям, не запрещенным законом, она изначально считается долевой, но это положение может быть изменено законом или по договоренности сторон и в договоре может быть указано, что приобретенная общая собственность является совместной. Этот момент имеет важное значение, поскольку при множественности субъектов общей собственности возникают так называемые внутренние правоотношения между самими сособственниками. Некоторые особенности имеют и внешние правоотношения, то есть правоотношения между собственниками общей собственности и несобственниками. Но об этом мы скажем ниже.

Общая долевая собственность

Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью и при этом каждый собственник обладает определенным размером доли. Изначально доли имеют идеальный характер, так как выделяются путем мысленного деления, а в письменной форме выражаются в арифметических долях и, в соответствии с ч.1 ст.357 ГК Украины, считаются равными до тех пор, пока законом или соглашением сторон размер их не будет изменен. Размер долей может быть определен также с учетом вклада каждого сособственника в приобретение этого имущества.

Например, один из сособственников с согласия других сособственников за свой счет произвел какие-либо улучшения общего имущества. И эти улучшения нельзя отделить от общего имущества не нарушая его целостности. В таком случае этот сособственник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности. Отделимое же улучшение общего имущества является собственностью того сособственника, который его произвел, но при отсутствии иных условий договоренности между собственниками. Не изменяет размера долей в праве общей долевой собственности улучшение в виде достройки, пристройки жилого дома или иного сооружения, произведенное одним из сособственников даже без согласия других сособственников, но при условии, что при этом не были нарушены их права. Такая достройка или пристройка является собственностью лица, за счет которого она была произведена.

В действительности нередко возникают спорные вопросы при осуществлении собственниками своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей долевой собственностью. Право есть, а вот как его осуществить? По мнению некоторых цивилистов, следует учитывать три вида правомочий каждого из сособственников:

- в отношении общего имущества в целом;

- в отношении принадлежащей ему доли;

- в отношении долей других сособственников,

Следовательно, участники общей долевой собственности должны согласовывать действия каждого из них по владению, пользованию или распоряжению общей собственностью. В соответствии с этим может быть установлен порядок владения и пользования общей собственностью в зависимости от объекта этой собственности. Например, может быть установлена очередность пользования или, если это здание, определены помещения для каждого сособственника, которыми он может пользоваться. По соглашению сторон такой порядок может быть изменен. Установление порядка владения и пользования является своего рода сделкой между сособственниками, для которой законом не предусмотрена какая-либо обязательная форма, кроме объектов недвижимого имущества. То есть соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью может быть устным, письменным или нотариальным. Но если установленный порядок по владению и пользованию общим имуществом будет удостоверен нотариально, то он будет обязательным и для лица, которое впоследствии приобретет долю в праве общей долевой собственности.

Договор о порядке владения и пользования общим имуществом или конкретными его частями, кроме того, может быть оформлен путем составления самостоятельного документа, который будет неотъемлемой частью правоустанавливающего документа (при заключении договора относительно порядка владения и пользования имуществом, которое подлежит регистрации).

Договор может быть заключен между всеми участниками общей долевой собственности по их общему согласию или между несколькими из них. В последнем случае необходимо письменное согласие всех участников общей долевой собственности об установлении порядка владения и пользования имуществом или конкретными его частями.

При удостоверении самостоятельных (без удостоверения договора об отчуждении) договоров о порядке владения и пользования имуществом, которое подлежит обязательной регистрации, требуется правоустанавливающий документ и, в установленных действующим законодательством случаях, выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, а в местностях, где инвентаризация не произведена, - справка соответствующего органа местного самоуправления. Правовоустанавливающий документ после ознакомления возвращается владельцу, а в тексте соглашения отмечаются наименование этого документа, номер и дата его выдачи и название юридического лица, выдавшего его.

Участники общей долевой собственности вправе заключать договоры об определении размера долей, изменении их размера, если в правоустанавливающем документе размер долей не указан или указан неправильно, а также о выделении доли в натуре. Заключение таких соглашений необходимо в случаях, предусмотренных законом (ст. 67 Семейного кодекса Украины, ст.ст. 88, 133 Земельного кодекса Украины и т.д.)

Договор об определении долей, изменении размера долей является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа. При этом нотариус или подшивает один экземпляр такого договора к правоустанавливающему документу, или совершает на этом документе служебную отметку относительно удостоверения договора об определении, изменении размера долей.

Может возникнуть такая ситуация, когда невозможно предоставить в натуре во владение и пользование часть общего имущества. В этом случае закон наделяет сособственников правом требовать от других сособственников материальной компенсации соответствующей его доле в праве общей долевой собственности. Все действия сособственников в отношении общей долевой собственности совершаются по согласованию между ними, но если по какому-либо вопросу не будет достигнуто согласие, то такой вопрос считается спорным и должен решаться в судебном порядке.

Договоренностью между собственниками может быть установлен порядок распределения результатов (плодов, продукции, доходов) от использования общей долевой собственности. Если такой порядок не установлен, то правоотношения сособственников при решении этого вопроса должны рассматриваться в соответствии с правилами, установленными ст. 359 ГК Украины, предусматривающей, что плоды, продукция и доходы от использования объекта общей долевой собственности поступают в состав общего имущества и распределяются между собственниками в соответствии с их долями в праве общей долевой собственности.

Обязательными в правоотношениях сособственников являются их действия по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, предусматривающие обязательное участие в затратах, направляемых на управление, содержание и хранение общего имущества, уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей. Размер участия в названных затратах устанавливается в соответствии с размером доли каждого собственника. Обязательной является также ответственность каждого сособственника по связанным с общим имуществом обязательствам перед третьими лицами.

Наряду с общими правами и обязанностями каждый участник общей долевой собственности имеет право самостоятельно распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей долевой собственности. Это право предполагает завещание, отчуждение доли каким-либо способом (продажа, дарение, мена), требование выдела этой доли в натуре, если это возможно.

Однако продавая свою долю, собственник должен соблюдать правила, установленные ст. 362 ГК Украины, в соответствии с которыми все сособственники общей долевой собственности наделены правом преимущественной покупки продаваемой доли перед другими лицами, желающими приобрести эту долю. Исключением из этого правила является продажа доли с публичных торгов.

Продажа доли в общей долевой собственности осуществляется в следующем порядке. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать принадлежащую ему долю, указать цену и иные условия продажи. После этого продажа третьим лицам может быть осуществлена при условии, что продавец доли получит отказ сособственников от покупки или если в течение одного месяца со дня направления сообщения о продаже недвижимого имущества либо десяти дней при продаже движимого имущества сособственники не реализуют свои права на преимущественную покупку продаваемой доли. Если несколько сособственников изъявят желание приобрести продаваемую долю, то продавец имеет право выбора покупателя. Никто из сособственников не имеет права передавать кому-либо свое право на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности. Такое соглашение является ничтожным.

При нарушении продавцом права сособственников на преимущественную покупку любой из сособственников может обратиться в суд в течение одного года с момента когда он узнал или мог узнать о нарушенном его праве с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя, предварительно внеся на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. Это правило предотвращает подачу безосновательных исков, при рассмотрении которых оказывается, что у истца нет достаточной денежной суммы для приобретения продаваемой доли. Такие иски являются преобразовательными, поскольку на их основании совершившаяся сделка не может быть признана недействительной в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Украины от 28.04.1978г. № 3 “О судебной практике о признании сделок недействительными”. А если иск будет удовлетворен, то права и обязанности покупателя переходят к истцу.

Право преимущественной покупки не распространяется на случаи отчуждения доли в виде дарения, пожизненного содержания.

Следующим правом, которым обладает сособственник, является право требования выделения его доли в натуре из общего имущества. Реализованным это право может быть при условии, что такое выделение не запрещено законом и возможно с учетом естественных свойств объекта собственности, которыми являются делимость и неделимость вещи. С делимой вещью проблем не возникнет. А вот если вещь невозможно разделить в натуре без потерь этой вещью своего назначения или потребительских свойств, то здесь вступает в действие ч.2 ст.364 ГК Украины, предусматривающая право собственника в такой ситуации на получение от других сособственников денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли. Получение такой компенсации является правом сособственника, а не его обязанностью. То есть сособственник может дать, а может и не дать своего согласия на получение компенсации.

Выделение доли в натуре из недвижимого общего имущества закрепляется договором между собственниками, который обязательно должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен.

Договоры о выделении доли в натуре из имущества, подлежащего регистрации, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих право собственности на такое имущество. Кроме того, нотариусу подается выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, а в населенных пунктах, где инвентаризация не произведена, - справка соответствующего органа местного самоуправления или другой документ, оформленный в порядке, установленном действующим законодательством, в котором определены размер идеальной доли, ее стоимость и, вывод относительно технической возможности выделения этой доли в натуре, а также наименование и площадь помещений, из которых состоит доля.

Одновременно с удостоверением договора о выделении в натуре доли жилого дома, здания, усадьбы или строения нотариусом удостоверяется договор о выделении в натуре на местности земельного участка. Для удостоверения последнего, наряду с другими документами, нотариусу подается нотариально удостоверенный договор об общей долевой собственности на земельный участок.

Договор об определении, изменении размера долей, выделении доли в натуре подлежит государственной регистрации в органах бюро технической инвентаризации, о чем указывается в удостоверяющей надписи нотариуса.

Споры между участниками общей долевой собственности относительно определения, изменения размера долей, а также выделения доли из общего имущества в натуре разрешаются в судебном порядке.

Доля из общего имущества может быть выделена и по требованию кредитора собственника в случае недостаточности у него иного имущества, на которое может быть обращено взыскание. Но это право кредитора может быть реализовано при условии, что есть возможность выделения доли из общего имущества в натуре и что другие сособствен-ники общего имущества не возражают против этого. При отсутствии таких условий кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли. Если и это требование кредитора не будет удовлетворено, например, должник откажется от продажи или сособственники откажутся приобретать его долю, то кредитор имеет право требовать:

- продажи доли должника с публичных торгов посторонним лицам;

- перевода на него прав и обязанностей собственника-должника с проведением соответствующего перерасчета.

При отсутствии договоренности между сторонами таких правоотношений спор решается в судебном порядке.

Сособственники имущества, находящегося в общей долевой собственности, могут разделить это имущество между собой в натуре пропорционально размеру причитающихся им долей. Для этого также необходимо согласие всех сособственников. Если согласие о разделе общей долевой собственности достигнуто, то сособственникам необходимо заключить договор о разделе в письменной форме и обязательно удостоверить его нотариально в соответствии с требованиями ч.3 ст.367 ГК Украины, если речь идет о недвижимом имуществе. Но по желанию сторон нотариально может быть удостоверен и договор о разделе какого-либо иного имущества, являющегося объектом общей долевой собственности. При отсутствии такого согласия вопрос о разделе может быть решен судом.

Выделение доли из общего имущества следует отличать от раздела. При выделении доли в натуре одному из сособственников правоотношения общей долевой собственности на имущество прекращается только для сособственника, доля которого была выделена. Для всех остальных сособственников они сохраняются. При разделе же имущество, находящееся в общей долевой собственности, делится между всеми сособственниками, в связи с чем правоотношения общей долевой собственности прекращаются.

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 31 (501), 1 августа 2005г.
Подписной индекс 40783