Оформляємо земельний сервітут

ПИТАННЯ: "У нашого підприємства земельна ділянка знаходиться в постійному користуванні. Частина складів, розташованих на цій ділянці, була продана іншому підприємству, і тепер воно використовує нашу земельну ділянку для проходу та проїзду до своїх споруд, паркування автотранспорту. У зв'язку із цим ми хочемо укласти з нашими сусідами договір на встановлення земельного сервітуту. Просимо роз'яснити, як це зробити".

ВІДПОВІДЬ: Незважаючи на те що поняття "земельний сервітут" існує в українському законодавстві протягом уже 3 років (з прийняттям нового Земельного кодексу), при його використанні на практиці виникає багато питань. Пояснюється це тим, що, передбачивши право земельного сервітуту, законодавці не визначили досить чітко механізм його реалізації.

Що являє собою земельний сервітут?

Сервітут є одним з видів речових прав на чуже майно (ст. 395 ЦК). Згідно зі ст. 98 ЗК право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Смисл земельного сервітуту полягає в тому, що особа отримує право користуватися чужою (наприклад, сусідньою) земельною ділянкою для задоволення своїх потреб, наприклад для проходу, проїзду, прогону своєї худоби, прокладення через неї труб для забезпечення водопостачання тощо, оскільки ці потреби не можуть бути задоволені в інший спосіб. Це може бути пов'язане з особливостями сусідньої земельної ділянки: припустимо, тільки через неї можна пройти до будівлі або на ній розташоване водоймище, куди можна привести худобу до водопою.

Таким чином, право земельного сервітуту, з одного боку, розширює права особи, у якої з'являється можливість користуватися чужою земельною ділянкою або її частиною, а з. іншого боку, обмежує власника в його правах на таку обтяжену "чужою присутністю" земельну ділянку.

Установлення земельного сервітуту не позбавляє власника права власності на землю, земельна ділянка з його користування, володіння і розпорядження не вилучається.

Згідно зі ст. 98 ЗК земельний сервітут здійснюється у спосіб, найменш обтяжливий для власника земельної ділянки, щодо якої він установлений. Проте власник (землекористувач) такої земельної ділянки не може користуватися нею у повному обсязі і тому має право вимагати від особи, на користь якої встановлений сервітут, плату за його встановлення, а також відшкодувати збитки, заподіяні встановленням земельного сервітуту (ч. 3 ст. 101 ЗК, ч. 3 ст. 403 ЦК). Адже вартість земельної ділянки через обтяження її сервітутом зменшилася, вона стала менш привабливою для потенційних покупців.

Як ми вже відзначили, за власником земельної ділянки, обтяженої сервітутом, зберігається право розпоряджатися нею: він може цю ділянку продати, подарувати тощо. При цьому перехід прав на земельну ділянку до іншої особи не припиняє дію сервітуту (ч. 1 ст. 101 ЗК, ч. 6 ст. 403 ЦК). Тому покупця необхідно попередити про те, що ця земельна ділянка обтяжена сервітутом.

Слід зазначити, що стосовно земельних ділянок можуть установлюватися два види сервітуту (ч. 2 ст. 401 ЦК).

Перший вид застосовується, коли існує дві сусідні земельні ділянки і щодо однієї з них установлюється земельний сервітут. Тобто одна з ділянок стає обтяженою, а інша - обтяжуючою.

Наприклад, підприємству А належить земельна ділянка № 1, а підприємству Б - сусідня земельна ділянка № 2. Для того щоб потрапити до себе в будівлю, підприємство Б змушене пройти через територію підприємства А. У такій ситуації при встановленні сервітуту обтяженою виявиться земельна ділянка № 1, а обтяжуючою - сусідня № 2, на якій розташована будівля підприємства Б,

Другий вид сервітуту - особистий - установлюється у випадках, коли немає сусідньої земельної ділянки. У цій ситуації сервітут установлюється на користь конкретної особи, якій необхідно скористатися чужою земельною ділянкою, наприклад, для прокладення трубопроводу.

Як установлюється земельний сервітут?

На практиці обмежене використання чужої земельної ділянки зустрічається досить часто. Як правило, це відбувається за усною домовленістю з її власником і рідко узаконюється. Але для того щоб уникнути можливих спорів і судових розглядів, таке право користування сторонам краще оформити. Особливо це стосується юридичних осіб (як у нашому випадку): коли за право користування чужою ділянкою встановлюється певна плата, тоді договір укладати просто необхідно.

Питання встановлення земельного сервітуту врегульовані нормами гл. 16 ЗК і гл. 32 ЦК.

Так, ст. 100 ЗК передбачене виникнення права земельного сервітуту за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору. Якщо домовитися про встановлення сервітуту сторонам не вдається, то вимагати встановлення сервітуту можна за рішенням суду.

Подаючи позов до суду, зацікавлена сторона повинна довести необхідність установлення подібного обтяження. Якщо з позовом звертається особа, яка хоче користуватися чужою земельною ділянкою, то їй треба навести досить вагомі доводи на підтвердження неможливості обслуговування своєї земельної ділянки без установлення сервітуту.

У ст. 402 ЦК підставами для встановлення земельного сервітуту, крім указаних, названі заповіт і закон.

Як укласти договір земельного сервітуту?

Ініціювати укладення договору на встановлення права земельного сервітуту може будь-яка зацікавлена особа. Зверніть увагу на те, що сторонами такого договору можуть виступати не тільки власники земельних ділянок, але й землекористувачі (ст. 98 ЗК).

Типової форми договору про встановлення земельного сервітуту не існує, і сторони можуть самостійно визначити його істотні умови.

Оскільки сервітут схожий з орендними відносинами, уважаємо, що в договорі слід передбачити умови, які згідно із Законом № 161 є істотними для договорів оренди землі, а саме:

- предмет договору;

- термін дії договору (сервітут може бути або безстроковим, або встановленим на певний термін - ст. 98 ЗК, ст. 403 ЦК);

- плата за встановлення сервітуту (якщо сторони не домовилися про інше);

- мета встановлення земельного сервітуту;

- відповідальність сторін.

А невід'ємною частиною договору повинні стати:

1) акт визначення меж сервітуту на місцевості,

2) план-схема земельної ділянки з відображенням на ньому меж установленого сервітуту.

Такі документи, на нашу думку, повинні складатися землевпорядними організаціями.

Також за аналогією з орендою достатньо складання договору земельного сервітуту у простій письмовій формі. Завіряти договір у нотаріуса слід у тому випадку, якщо на цьому наполягає одна зі сторін.

Зверніть увагу: незважаючи на схожість з орендою, предметом договору земельного сервітуту є не сама земельна ділянка, а право користування нею.

Зазначимо, що право земельного сервітуту не підлягає відчуженню (ч. 4 ст. 403 ЦК). Особа, в інтересах якої він установлений, не може його продати, передати в заставу іншим фізичним і юридичним особам (ч. 2 ст. 101 ЗК).

Розмір плати за користування сервітутом установлюється в договорі за угодою сторін. При цьому власник земельної ділянки, обтяженої сервітутом, може розрахувати таку плату з урахуванням частини земельного податку, який він сплачує за цю ділянку.

Як зареєструвати договір про
встановлення земельного сервітуту?

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації. При цьому в ст. 100 ЗК сказано, що така реєстрація повинна здійснюватися в порядку, установленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку, а в ст. 402 ЦК - у порядку, установленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Згідно із Законом № 1952 з 01.01.05 р. повинен був почати діяти Реєстр речових прав на нерухоме майно, у якому слід було реєструвати в тому числі й земельні сервітути. Однак на сьогодні цей Реєстр ще не працює, оскільки не прийняті відповідні підзаконні акти, що передбачають порядок ведення Реєстру.

У зв'язку із цим уважаємо, що договір сервітуту треба реєструвати в Реєстрі земель згідно з Тимчасовим порядком № 174 як обтяження прав на земельну ділянку.

У договорі сторони можуть визначити, на кого з них будуть покладені витрати, пов'язані з реєстрацією цього договору.

Зразок

Договір про встановлення земельного сервітуту

Товариство з обмеженою відповідальністю "Серпень", що іменується надалі Власник, в особі голови Лунного Григорія Олеговича, який діє на підставі Статуту товариства, з однієї сторони, і Товариство з обмеженою відповідальністю "Мрія", що іменується надалі Володар

сервітуту, в особі директора Іваненка Петра Васильовича, який діє на підставі Статуту товариства, з другої сторони, уклало цей Договір про нижченаведене:

1. Предмет договору

1.1. Власник надає Володарю сервітуту право обмеженого користування частиною земельної ділянки (сервітут) відповідно до умов цього Договору.

1.2. Ділянка, на якій установлюється сервітут, розташована за адресою: м. Зоряне, вул. Армійська, 12 і належить Власнику на праві власності.

1.3. Володарю сервітуту належить, на праві власності сусідня земельна ділянка, розташована за адресою: м. Зоряне, вул. Армійська. 10.

1.4. Цільове призначення земельної ділянки, на якій установлюється сервітут, землі промисловості.

1.5. Площа сервітуту становить 0,1 га.

1.6. Межі сервітуту показані на доданому до цього Договору плані-схемі, який є невід'ємною частиною цього Договору.

1.7. Сервітут установлений для забезпечення проходу і проїзду до адміністративної будівлі Володаря сервітуту, розташованої на земельній ділянці, що належить йому.

2. Права та обов'язки Власника

2.1. Власник має право:

- безперешкодного доступу на земельну ділянку, щодо якої встановлений сервітут;

- вимагати від Володаря сервітуту використання земельної ділянки відповідно до цілей установлення сервітуту, забезпечення екологічної безпеки, дотримання вимог земельного, природоохоронного законодавства;

- вимагати від Володаря сервітуту своєчасного внесення плати за встановлення сервітуту;

- вимагати від Володаря сервітуту відшкодування збитків, заподіяних установленням сервітуту або погіршенням стану земельної ділянки;

- звертатися до суду із заявою про скасування сервітуту внаслідок неправомірних дій Володаря сервітуту, припинення підстав для встановлення сервітуту, неможливості використати земельну ділянку за цільовим призначенням унаслідок установлення на ній сервітуту.

2.2. Власник зобов'язаний:

- передати для користування частину земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, у п'ятиденний термін після державної реєстрації цього Договору;

- не чинити перешкод Володарю сервітуту у використанні частини земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, відповідно до цілей сервітуту.

3. Права та обов'язки Володаря сервітуту

3.1. Володар сервітуту має право:

- використовувати частину земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, відповідно до цілей і умов сервітуту;

- вимагати від Власника усунення перешкод з використання частини земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут;

- за узгодженням з Власником користуватися інженерними комунікаціями, розташованими на частині земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут.

3.2. Володар сервітуту зобов'язаний:

- нести затрати, пов'язані з оформленням і реєстрацією договору;

- дотримуватися правил добросусідства, установлених Земельним кодексом України;

- безперешкодно допускати Власника на земельну ділянку, щодо якої встановлений сервітут;

- не здійснювати дій, які можуть призвести до погіршення якісних характеристик та екологічного стану частини земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут;

- відшкодувати Власнику збитки, пов'язані з погіршенням стану землі внаслідок своєї діяльності;

- використовувати земельну ділянку відповідно до цілей установлення сервітуту;

- своєчасно сплачувати плату за встановлення сервітуту згідно із цим Договором.

4. Термін дії Договору (земельного сервітуту)

4.1. Сервітутне землекористування є строковим.

4.2. Цей Договір набуває чинності з дня його державної реєстрації та діє до 31 грудня 2015 року.

5. Плата за встановлення земельного сервітуту

5.1. За сервітутне землекористування Володарем сервітуту вноситься оплата в розмірі 350 (триста п'ятдесят) гривень на рахунок № 25020202020203 у банку "Зоряний" щоквартально до 10-го числа місяця, що настає за звітним.

5.2. Розмір плати переглядається за угодою сторін один раз на рік у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції.

6. Припинення дії земельного сервітуту

6.1. Дія земельного сервітуту припиняється у випадку:

- закінчення терміну, на який він був установлений;

- об'єднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він установлений, і власника земельної ділянки;

- відмови Власника сервітуту;

- рішення суду про скасування земельного сервітуту;

- невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

- за угодою сторін, про що складається додаткова угода.

7. Відповідальність сторін

7.1. За невиконання або неналежне виконання Договору сторони несуть відповідальність згідно із законом і цим Договором.

7.2. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

7.3. У разі невнесення плати за встановлення сервітуту в терміни, визначені цим Договором, справляється пеня в розмірі 0,1 % несплаченої суми за кожний день прострочення.

8. Особливі умови

8.1. Спори, що виникають при виконанні цього Договору, вирішуються шляхом переговорів, а в разі відсутності згоди - у судовому порядку.

8.2. Дія земельного сервітуту зберігається у випадку, якщо право на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, перейшло до іншої особи.

8.3. Цей земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави і не може передаватися у будь-який інший спосіб Володарем сервітуту.

8.4. Будь-які зміни і доповнення до цього Договору вносяться в письмовій формі зі згоди сторін, підлягають державній реєстрації та є невід'ємною частиною цього Договору.

8.5. Цей Договір укладений у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Власника, другий - у Володаря сервітуту, третій - в органі, що здійснив його державну реєстрацію.

8.6. Невід'ємними частинами цього Договору є:

- акт визначення меж земельного сервітуту на місцевості;

- план-схема земельної ділянки з відображенням меж установленого земельного сервітуту.

Реквізити і підписи сторін

Перелік документів

1. ЦК - Цивільний кодекс України від 16.01.03 р. № 435-IV.

2. ЗК - Земельний кодекс України від 25.10.01 р. № 2768-III, зі змінами.

3. Закон № 161 - Закон України від 06.10.98 р. № 161-XIV "Про оренду землі" у редакції Закону України від 02.10.03 р., № 1211-IV, зі змінами.

4. Закон № 1952 - Закон України від 01.07.04 р. № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", зі змінами.

5. Тимчасовий порядок № 174 - Тимчасовий порядок ведення Державного реєстру земель, затверджений наказом Держкомзему від 02.07.03 р. № 174.

Віта Василенко,
юрист фірми "Баланс-Клуб"