ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ

НАКАЗ
N 1241 від 12.07.2001

Зареєстрований
в Міністерстві юстиції України
25 липня 2001 р. за N 636/5827

Щодо затвердження Порядку компенсації вартості
поліпшень орендованого майна під час
його приватизації

З метою удосконалення порядку компенсації вартості поліпшень орендованого майна, здійснених орендарями за час оренди за рахунок власних коштів та за згодою орендодавців, під час приватизації, керуючись вимогами пунктів 4, 6, 78 Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. N 1554, та на виконання доручення Кабінету Міністрів України від 16.06.01 до N інд. 25 НАКАЗУЮ:

1. Затвердити Порядок компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації (додається).

2. Скасувати Порядок компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його продажу на аукціоні або за конкурсом, затверджений наказом Фонду державного майна України від 07.05.01 N 792.

3. Управлінню оцінки майна та фінансово-господарського аналізу (Лебідь Н.П.) забезпечити державну реєстрацію Порядку компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації у Міністерстві юстиції України.

4. Відповідальність за виконання цього наказу покласти на начальників регіональних відділень ФДМУ та Голову Фонду майна Автономної Республіки Крим.

5. Контроль за виконанням цього наказу покласти на заступників Голови Фонду Л.Кальніченка та Ю.Гришана.

В. о. Голови Фонду М.Чечетов

Затверджено
Наказ Фонду державного
майна України
12.07.2001 N 1241

Зареєстрований
в Міністерстві юстиції України
25 липня 2001 р. за N 636/5827

Порядок
компенсації вартості поліпшень орендованого
майна під час його приватизації

I. Загальні положення

1. Цей Порядок розроблено відповідно до статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ), Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. N 1554 (далі - Методика оцінки).

Порядок застосовується під час компенсації вартості поліпшень орендованого майна, що належить до державного майна, комунального майна та майна Автономної Республіки Крим.

2. У цьому Порядку компенсацією вартості поліпшень орендованого майна є визначення державної частки та частки орендаря у вартості орендованого майна під час його приватизації з метою запобігання збиткам державі та орендарю.

Порядок установлює основні процедури компенсації вартості поліпшень орендованого майна (будівель, споруд, приміщень), які неможливо відокремити від цього майна без заподіяння йому шкоди, здійснених орендарем за час оренди за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця (далі поліпшення), під час продажу орендованого майна на аукціоні або за конкурсом.

Порядок також роз'яснює основні процедури визначення інвестиційної вартості орендованого майна шляхом проведення експертної оцінки під час його викупу.

3. Процедура компенсації вартості поліпшень орендованого майна, яка проводиться після прийняття рішення про приватизацію, включає такі етапи:

експертна оцінка орендованого майна з метою визначення початкової ціни орендованого майна та частки орендаря в ньому або інвестиційної вартості орендованого майна у випадках, передбачених Методикою ( 1554-2000 ) оцінки;

визначення державної частки та частки орендаря в орендованому майні за результатами його продажу на аукціоні або за конкурсом.

4. Експертна оцінка орендованого майна складається з двох етапів:

ідентифікація поліпшень орендованого майна;

визначення відповідної вартості орендованого майна згідно з вимогами Методики оцінки та цього Порядку.

5. Вартісним виразом поліпшень є сума невід'ємних поліпшень орендованого майна, визначених на дату оцінки згідно з Методикою оцінки та цим Порядком, як приріст ринкової вартості орендованого майна на дату оцінки (але не більше ідентифікованої фактичної суми поліпшень), який зумовлений зміною його технічного стану та споживчих якостей внаслідок здійснення поліпшень.

Сума невід'ємних поліпшень орендованого майна дорівнює частці орендаря в початковій ціні орендованого майна або в ринковій вартості орендованого майна під час визначення його інвестиційної вартості.

6. Орган приватизації проводить процедуру компенсації вартості поліпшень орендованого майна у разі виконання орендарем таких умов:

відсутності в договорі оренди, укладеному з дотриманням вимог законодавства, умови щодо непроведення орендодавцем компенсації орендарю здійснених за час оренди поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів та за письмовою згодою орендодавця;

наявності письмової згоди орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого майна за його власні кошти;

надання орендарем до органу приватизації відповідної проектно-кошторисної документації на проведення поліпшень, актів приймання-передавання будівельних робіт (підписаних замовником і підрядником актів виконаних будівельних робіт), копій платіжних документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо, які неможливо відокремити від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Платіжними документами в цьому Порядку є платіжні інструменти, визначені Законом України "Про платіжні системи та переказ грошей в Україні" (2346-14), а також облікові документи, установлені форми яких запроваджені нормативно-правовими актами з питань бухгалтерського обліку та статистичної звітності в Україні;

надання орендарем аудиторського висновку про фінансування вищезазначених робіт та придбання матеріалів, конструкцій тощо в разі потреби підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів орендаря. Аудиторський висновок повинен містити розшифровку періоду, напрямків та джерел фінансування, у тому числі власних коштів орендаря, підтверджуючих платіжних та інших документів;

надання орендарем бухгалтерської довідки, завіреної аудитором, про вартість витрат, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень, віднесену на збільшення первісної вартості орендованого майна, яке зазнало поліпшень, у розмірі, що перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат;

наявності звіту експерта про експертну оцінку орендованого майна, у тому числі невід'ємних поліпшень, та висновку експерта про початкову ціну (інвестиційну вартість) орендованого майна та початкову суму (суму) невід'ємних поліпшень, виконаних згідно з вимогами Методики ( 1554-2000 ) оцінки та цього Порядку.

II. Ідентифікація поліпшень орендованого майна

7. Ідентифікацією поліпшень орендованого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є виявлення експертом, що визначений на конкурсних засадах для проведення експертної оцінки зазначеного майна, відповідності фізичної наявності поліпшень, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок власних коштів орендаря та за згодою орендодавця, даним наданих йому органом приватизації документів, відповідно до процедур, установлених цим Порядком.

8. Перелік зазначених документів включає:

договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства, у якому відсутні умови щодо непроведення орендодавцем компенсації орендарю здійснених за час оренди поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів та за письмовою згодою орендодавця;

письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого майна за його власні кошти;

відповідну проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, акти приймання-передавання будівельних робіт (підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт), копії платіжних документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо, які неможливо відокремити від орендованого майна без заподіяння йому шкоди;

аудиторський висновок про фінансування вищезазначених робіт та придбання матеріалів, конструкцій тощо, в разі потреби - підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів орендаря. Аудиторський висновок повинен містити розшифровку періоду, напрямків та джерел фінансування, у тому числі власних коштів орендаря, підтверджуючих платіжних та інших документів;

бухгалтерську довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена на збільшення первісної вартості орендованого майна, що зазнало поліпшень, у розмірі, що перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат.

9. Ідентифікація поліпшень орендованого майна включає такі етапи:

передачу органом приватизації експерту документів, перелік яких зазначено в пункті 8 цього Порядку, у тижневий термін від дати укладання договору на здійснення робіт з експертної оцінки орендованого майна між органом приватизації та експертом;

проведення експертом у тижневий термін після надання йому органом приватизації документів аналізу зазначених документів, візуального обстеження орендованого майна з метою виявлення фізичної наявності поліпшень, що неможливо відокремити від об'єкта без заподіяння йому шкоди;

підготовку експертом висновків щодо ідентифікації поліпшень орендованого майна;

передачу експертом висновку щодо ідентифікації поліпшень орендованого майна органу приватизації у разі невідповідності наданих експерту документів про напрямки та обсяги витрат на здійснення поліпшень їх фізичній наявності.

10. Висновок експерта щодо ідентифікації поліпшень орендованого майна може бути позитивним або негативним. Негативним висновком є висновок, у якому зазначається невідповідність наданих документів про напрямки та обсяги витрат на здійснення поліпшень їх фізичній наявності.

Позитивний висновок включається до звіту про експертну оцінку і є його невід'ємною частиною.

У разі негативного висновку експерт призупиняє подальші роботи з оцінки майна та подає зазначений висновок до органу приватизації для прийняття відповідного рішення.

III. Вимоги до проведення експертної
оцінки орендованого майна, що містить
поліпшення

11. Експертна оцінка орендованого майна проводиться експертом, визначеним на конкурсних засадах у порядку, установленому Фондом державного майна. Експерт діє на підставі угоди, укладеної з Фондом державного майна, що дає повноваження на проведення робіт з експертної оцінки майна (угода категорії А), та договору з органом приватизації на проведення експертної оцінки зазначеного майна.

12. Метою проведення експертної оцінки орендованого майна для його продажу на аукціоні або за конкурсом є визначення початкової ціни продажу орендованого майна та початкової суми невід'ємних поліпшень.

Метою проведення експертної оцінки орендованого майна під час його викупу є визначення інвестиційної вартості орендованого майна.

13. Експертна оцінка початкової ціни продажу орендованого майна та початкової суми невід'ємних поліпшень проводиться у такій послідовності:

на дату оцінки оцінюється ринкова вартість орендованого майна, виходячи з ринкової вартості подібного майна, з урахуванням поліпшень, які ідентифіковані згідно з цим Порядком;

на дату оцінки оцінюється ринкова вартість орендованого майна, виходячи з ринкової вартості подібного майна, що не містить поліпшень, які ідентифіковані згідно з цим Порядком, тобто оцінюється ринкова вартість орендованого майна без поліпшень;

визначається початкова сума невід'ємних поліпшень орендованого майна, що компенсується, як різниця між його ринковою вартістю з урахуванням вищезазначених поліпшень і ринковою вартістю без таких поліпшень, яка не може бути більше фактичної суми поліпшень, що ідентифіковані;

установлюється початкова ціна орендованого майна на рівні його визначеної ринкової вартості з поліпшеннями, що ідентифіковані. Якщо результат розрахунку початкової суми невід'ємних поліпшень перевищує фактичну суму поліпшень, що ідентифіковані, то початковою сумою невід'ємних поліпшень є фактична сума поліпшень, що ідентифіковані.

14. інвестиційна вартість орендованого майна визначається на дату оцінки, виходячи з ринкової вартості подібного майна, що не містить поліпшень, які ідентифіковані згідно з цим Порядком.

інвестиційна вартість дорівнює ринковій вартості орендованого майна без поліпшень, якщо фактична сума поліпшень, що ідентифіковані, дорівнює або перевищує суму приросту ринкової вартості орендованого майна на дату оцінки.

Якщо фактична сума поліпшень, що ідентифіковані, менша за вищезазначену суму приросту, то інвестиційна вартість орендованого майна визначається як різниця між ринковою вартістю орендованого майна з поліпшеннями на дату оцінки та фактичною сумою поліпшень, що ідентифіковані.

У договорі купівлі-продажу орендованого майна, який укладається з орендарем під час його викупу, указується ціна продажу, яка дорівнює інвестиційній вартості цього майна.

15. Під час проведення експертної оцінки експерт застосовує загальновизнані методичні підходи, аналізує передані орендарем до органу приватизації підтвердні документи про здійснені поліпшення з точки зору фізичних наслідків проведених робіт та їх впливу на збільшення ринкової вартості орендованого майна.

Якщо проведені орендарем роботи щодо здійснення поліпшень не завершені та призвели до знецінення орендованого майна на дату оцінки, то початкова ціна (інвестиційна вартість) орендованого майна є його ринковою вартістю на дату оцінки, що визначена, виходячи з фізичного стану такого майна до початку здійснення поліпшень.

Якщо орендарем здійснені поліпшення частини орендованого майна, які призвели до збільшення ринкової вартості цієї частини, то експерт визначає інвестиційну вартість орендованого майна на дату оцінки, яка дорівнює сумі ринкової вартості його частини, що містить поліпшення, як її ринкової вартості без зазначених поліпшень, та ринкової вартості залишку орендованого майна, поліпшення якого не здійснювалися.

Експерт має право під час визначення ринкової вартості орендованого майна без поліпшень використовувати підтверджуючі матеріали щодо технічного стану орендованого майна до початку здійснення орендарем поліпшень, а саме: акти технічного обстеження будівель, приміщень, їх окремих елементів тощо; матеріали експертної оцінки орендованого майна, яка проводилася з метою укладення договору оренди в частині опису та аналізу фізичного стану цього майна, визначення фізичного зносу, а також інші додаткові матеріали та документи щодо орендованого майна, які мають суттєве значення для проведення експертної оцінки.

16. Звіт про проведення експертної оцінки орендованого майна та висновок про початкову ціну (інвестиційну вартість) орендованого майна та початкову суму невід'ємних поліпшень оформлюються експертом та подаються до органу приватизації в трьох примірниках. До звіту додаються всі матеріали, зібрані та використані під час проведення експертної оцінки орендованого майна.

Висновок експерта затверджується керівником органу приватизації в порядку, установленому законодавством.

IV. Визначення державної частки та частки орендаря в
орендованому майні за результатами його продажу на аукціоні
або за конкурсом

17. Якщо під час продажу орендованого майна, яке містить поліпшення, що ідентифіковані згідно з цим Порядком, ціна продажу збільшилась, то частка орендаря в орендованому майні дорівнює початковій сумі невід'ємних поліпшень.

18. Якщо під час продажу орендованого майна, яке містить поліпшення, що ідентифіковані згідно з цим Порядком, ціна продажу зменшилась у порівнянні з початковою, то частка орендаря в орендованому майні дорівнює відповідній частці ціни продажу цього майна, яка визначається, виходячи з питомої ваги початкової суми невід'ємних поліпшень в початковій ціні зазначеного майна.

19. Ціна продажу орендованого майна як різниця між ціною, що склалася за результатами продажу, та сумою невід'ємних поліпшень орендованого майна, що визначена за результатами продажу згідно з пунктами 17 або 18 цього Порядку, зазначається у договорі купівлі-продажу орендованого майна, що укладається з орендарем, визнаним переможцем аукціону (конкурсу). Зазначена ціна продажу є державною часткою орендованого майна.

Фактична ціна орендованого майна, що склалася за результатами продажу; вартість поліпшень орендованого майна, що підлягає компенсації орендарю, який не став переможцем аукціону (конкурсу) відповідно до вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ); ціна продажу зазначеного майна як різниця між ціною, що склалася за результатами продажу, та вартістю поліпшень, що визначена за результатами продажу згідно з пунктами 17 та 18 цього Порядку, зазначаються у договорі купівлі-продажу орендованого майна, що укладається органом приватизації з переможцем аукціону або конкурсу (крім орендаря).

Начальник Управління оцінки майна та
фінансово-господарського аналізу Н.Лебідь