Документ втратив чиннiсть!

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УКРАИНЫ

РАЗЪЯСНЕНИЕ
от 07.12.95 г. N 02-5/874

( Розъяснение утратило силу в соответствии с Розъяснением
Висшего арбитражного суда
N 02-5/237 от 25.05.2000 )

О некоторых вопросах практики
применения Закона Украины
"Об аренде государственного
имущества"

Верховная Рада Украины 14 марта 1995 года приняла Закон Украины "О внесении изменений и дополнений в Закон Украины "Об аренде имущества государственных предприятий и организаций".

В связи с поступлением от арбитражных судов запросов относительно применения отдельных норм этого Закона, в целях обеспечения правильной, единообразной практики разрешения споров, связанных с заключением и выполнением договоров аренды имущества государственных предприятий и организаций, Президиум Высшего арбитражного суда Украины считает необходимым дать следующие разъяснения.

1. В соответствии с пунктом 1 Постановления Верховной Рады Украины от 14 марта 1995 года "О порядке введения в действие Закона Украины "О внесении изменений я дополнений в Закон Украины "Об аренде имущества государственных предприятий и организаций" этот Закон введен в действие со дня опубликования, то есть с 16 мая 1995 года (газета "Голос України" N 87/1087).

2. Объектами договора аренды могут быть недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения), отдельное индивидуально определенное имущество, а также целостные имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения, за исключением осуществляющих деятельность, связанную с изготовлением и реализацией наркотических средств, военного оружия и боеприпасов к нему, взрывчатых веществ, охраной объектов государственной собственности (пункт 2 статьи 4 Закона Украины "Об аренде государственного имущества", часть первая статьи 4 Закона Украины "О предпринимательстве" в редакции Закона Украины от 16 декабря 1993 года "О внесении изменений и дополнений в статью 4 Закона Украины "О предпринимательстве").

3. Согласно статье 153 Гражданского кодекса Украины договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются те условия договора, которые признаны таковыми по закону. В соответствии со статьей 10 Закона Украины "Об аренде государственного имущества" для данного вида договора существенными условиями являются:

объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации);

срок, на который заключается договор аренды;

арендная плата с учетом ее индексации;

порядок использования амортизационных отчислений;

восстановление арендованного имущества и условия его возврата;

выполнение обязательств;

ответственность сторон и страхование арендатором взятого им в аренду имущества.

Таким образом, только при наличии указанных условий, если такие условия не урегулированы действующим законодательством, можно считать договор аренды имущества заключенным. Условие Договора относительно стоимости объекта аренды должно соответствовать методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины (статья 11 Закона Украины "Об аренде государственного имущества").

Кроме того, следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Украины существенными условиями договора аренды могут быть также все те условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 2 статьи 10 Закона Украины "Об аренде государственного имущества" по согласованию сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия, например, относительно использования арендатором объекта аренды по целевому назначению.

Если стороны не урегулировали разногласия по предложенным условиям договора, и арендодатель не передал спор на разрешение арбитражного суда, договор считается не заключенным (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Украины).

4. При разрешении споров. связанных с заключением договоров аренды государственного имущества, арбитражным судам необходимо исходить из того, что статьей 5 Закона Украины "Об аренде государственного имущества" в императивном порядке определены органы, которым предоставлено право быть арендодателями. Так, относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, являющегося общегосударственной собственностью, арендодателями могут быть Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства.

При этом следует обратить внимание на то, что государственные предприятия имеют право выступать арендодателями, как правило, только относительно отдельного индивидуально определенного имущества, а для того, чтобы предприятие имело право передать в аренду целостный имущественный комплекс, его структурное подразделение или недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение), оно (предприятие) должно получить разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения, представительства; а если имущество находится в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной собственности, то такое разрешение может быть предоставлено органом, указанным в абзаце 3 статьи 5 этого Закона.

Инициатива относительно аренды имущества может исходить от арендаторов, перечисленных в статье 6 Закона Украины "Об аренде государственного имущества", на которых возложена обязанность вместе с заявлением о заключении договора аренды направить арендодателю проект договора, а также другие документы согласно перечню, определенному Фондом государственного имущества Украины.

В случае отказа в заключении договора аренды государственного имущества, а также неполучения ответа в установленный срок, заинтересованное лицо имеет право обратиться в арбитражный суд заявлением о понуждении компетентного органа (предприятия) заключить договор аренды (пункт 7 статьи 9 Закона Украины "Об аренде государственного имущества"). Такие споры рассматриваются арбитражным судом по местонахождению арендодателей (статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Украины).

При разрешении таких споров арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 4 статьи 9 указанного Закона, которым установлен исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть отказано в передаче в аренду объектов государственной собственности. Что касается объектов других форм собственности, то заключение договора аренды имущества может иметь место только с согласия собственника.

5. В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона Украины "Об аренде государственного имущества" договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. Вместе с тем пункт 2 этой статьи Закона не исключает возможности передачи разногласий, возникающих при заключении договора аренды, на разрешение арбитражного суда.

В таком случае договор аренды считается заключенным с момента вступления, в силу решения арбитражного суда и на условиях, указанных в этом решении.

При разрешении споров, связанных с заключением договора аренды государственного имущества, арбитражным судам необходимо выяснять, соблюдены ли арендодателями требования по согласованию с органом, уполномоченным управлять имуществом, и органом Антимонопольного комитета Украины вопроса о передаче имущества в аренду (пункты 2, 3 и 4 статьи 9 Закона Украины "Об аренде государственного имущества"). Если, несмотря на получение заявления о передаче имущества в аренду, арендодатель не направит соответствующие документы указанным органам, то есть уклонится от заключения договора аренды государственного имущества по основаниям, не предусмотренным Законом, производство по делу о понуждении заключить такой договор следует приостановить и обязать арендодателя направить необходимые документы этим органам на согласование. В случае уклонения от выполнения определения арбитражного суда может быть решен вопрос о применении к арендодателю ответственности, установленной статьей 119 Арбитражного процессуального кодекса Украины.

В целях обеспечения правильного разрешения спора, защиты прав и охраняемых законом интересов арендаторов, в случае уклонения арендодателей от такого согласования вопроса о передаче имущества в аренду арбитражный суд может сам направить соответствующие документы этим органам и в зависимости от результатов их рассмотрения принять решение по существу. При этом следует иметь в виду, что орган Антимонопольного комитета Украины имеет право не дать согласия на передачу имущества в аренду по основаниям, перечисленным в абзацах втором - четвертом части. второй статьи 9 Закона Украины "Об аренде государственного имущества", а орган, уполномоченный управлять имуществом, имеет право не дать согласия на выделение структурного подразделения предприятия.

Передача в аренду недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества осуществляется арендодателем без согласования с органом, уполномоченным управлять имуществом, или с органом Антимонопольного комитета Украины (абзац первый пункта 4 статьи 9 Закона Украины "Об аренде государственного имущества").

6. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона Украины "Об аренде государственного имущества" инициатива относительно аренды целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения может исходить как от хозяйственного общества, созданного членами трудового коллектива государственного предприятия, его структурного подразделения, так и от других юридических лиц и граждан Украины. При этом созданное членами трудового коллектива хозяйственное общество имеет преимущественное перед другими физическими и юридическими лицами право на заключение договора аренды имущества того государственного предприятия, структурного подразделения, где создано это общество (пункт 4 статьи 8 этого Закона). Таким образом, если арендодатель безосновательно отказывает надлежаще созданному хозяйственному обществу в передаче и аренду целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного, подразделения или не уведомил трудовой коллектив о наличии соответствующего заявления других лиц (пункт 2 статьи 7 Закона) и заключил с последними договор аренды, то в таких случаях хозяйственное общество имеет право обратиться В арбитражный суд с заявлением о понуждении арендодателя заключить договор аренды и во втором случае - с заявлением о признании недействительным договора аренды с другими лицами.

7. В случае окончания срока, на который был заключен договор аренды, при условии отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора после окончания его срока, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Действующее законодательство не устанавливает срок, в который арендодатель или арендатор должны заявить о прекращении или изменении договора после окончания его срока. Следовательно, такое заявление заинтересованная сторона может сделать в любое время до окончания срока действий договора аренды. При всех условиях после окончания срока действия договора аренды арендатор, должным образом выполнивший свои обязанности, имеет преимущественное право продления договора аренды на новый срок. Таким образом, если после окончания срока действия договора аренды арендодатель передал спорное имущество в аренду другому лицу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие этого договора на новый срок и о признании договора с новым арендатором недействительным (пункты 2 и 3 статьи 17 Закона Украины "Об аренде государственного имущества").

8. Односторонний отказ от договора аренды не допускается. Однако по требованию одной из сторон этот договор может быть досрочно расторгнут по согласованию сторон, а при наличии спора - по решению арбитражного суда. Арбитражный суд принимает решение о досрочном расторжении договора аренды в случае невыполнения сторонами своих обязательств (статья 18 Закона Украины "Об аренде государственного имущества", статьи 269 и 270 Гражданского кодекса Украины).

9. Одним из существенных условий договора аренды является арендная плата, которая устанавливается в денежной форме, исходя из методики ее расчета, установленной Кабинетом Министров Украины. При этом арендная плата не может быть более пяти процентов от стоимости арендованного имущества (пункт 1 статьи 19 Закона Украины "Об аренде государственного имущества").

По согласию сторон арендная плата может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме, например, в виде передачи арендодателю части производимой продукции. Если одна из сторон возражает против указанных форм арендной платы, у арбитражного суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения предложения другой стороны относительно применения таких форм арендной платы (статья 20 Закона Украины "Об аренде государственного имущества").

Изменение условий договора относительно ставок арендной платы может иметь место только по согласованию сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины (пункты 1 и 2 статьи 21 этого Закона). В случае недостижения согласия по этому вопросу по заявлению заинтересованной стороны спор разрешается арбитражным судом.

10. При разрешении споров относительно условий договора аренды следует иметь в виду, что в отличие от предыдущего регулирования отношений сторон по договору аренды государственного имущества, в соответствии с которым в договоре можно было предусмотреть право арендатора на выкуп арендованного имущества, действующий Закон Украины "Об аренде государственного имущества" не предусматривает этого условия и договоре аренды, поскольку согласно статье 25 этого Закона арендатор имеет право приватизировать объект аренды в соответствии с действующим законодательством.

11. В случае прекращения договора аренды (расторжения договора аренды, окончания срока его действия и отказа от его продления или банкротства арендатора) арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды. Что касается имущества предприятия, его структурного подразделения, которое передано в аренду, то при разрешении споров, связанных с возвратом имущества после прекращения договора аренды, необходимо учитывать следующее. Согласно статье 14 Закона Украины "Об аренде государственного имущества" после передачи имущества предприятия в аренду его деятельность как государственного предприятия прекращается путем присоединения к арендатору, а структурного подразделения выделения из предприятия с последующим присоединением к арендатору с даты издания об этом соответствующего приказа органа, уполномоченного управлять государственным имуществом. В свою очередь и орган управления арендатора принимает решение о присоединении государственного предприятия или его структурного подразделения к арендатору. Поскольку деятельность предприятия, его структурного подразделения как государственных прекращается, при решении вопроса относительно юридического лица, имеющего право на иск о возврате имущества после прекращения договора аренды, следует руководствоваться пунктом 3 статьи 26 Закона Украины "Об аренде государственного имущества". Согласно этой статье Закона арендатор должен передать арендованное имущество тому государственному предприятию, которое будет определено арендодателем.

12. В соответствии со статьей 23 ЗаконаУкраины "Об аренде государственного имущества" передана имущества в аренду не прекращает права государственной собственности на это имущество, и поэтому в случае банкротства арендатора он отвечает за свои долги только имуществом, принадлежащим ему на праве собственности (статья 30 этого Закона). Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с имущественной ответственностью арендатора, в том числе в случае его банкротства, арбитражный суд не имеет права на удовлетворение исковых требований за счет государственного имущества, переданного арендатору в аренду.

13. В соответствии со статьей 26 Закона Украины "Об аренде государственного имущества" договор аренды прекращается в случае банкротства арендатора. Момент банкротства определяется датой вынесения арбитражным судом постановления о признании арендатора банкротом согласно статье 13 Закона Украины "О банкротстве". В случае принятия постановления о признании банкротом субъекта предпринимательской деятельности, который является арендатором государственного имущества, судья, в производстве которого находится Дело о банкротстве, должен направить копию этого постановления арендодателю (статья 5 Закона Украины "Об аренде государственного имущества"). Если постановление арбитражного суда о признании арендатора банкротом в установленном порядке будет отменено, заключенный сторонами договор аренды имущества следует считать действительным.

14. При разрешении споров, связанных с правами и обязанностями сторон в связи с улучшением или ухудшением арендованного имущества и защитой права арендатора на такое имущество, арбитражным судам следует руководствоваться статьями 271, 272 Гражданского кодекса Украины, статьями 27, 28 Закона Украины "Об аренде имущества государственных предприятий и организаций". В случае причинения ущерба объекту аренды по вине третьих лиц, последние несут ответственность перед арендатором в соответствии с главой 40 Гражданского кодекса Украины.

15. Разъяснения Президиума Высшего арбитражного суда Украины от 13 августа 1993 года N 01-6/908 "О некоторых изменениях правового регулирования договора аренды нежилых помещений" и пункт 3 Разъяснений Высшего арбитражного суда Украины от 2 апреля 1994 года N 02-5/225 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с судебной защитой права государственной собственности" признать утратившими силу.