ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

Узагальнення судової практики
розгляду господарськими судами справ у спорах,
пов'язаних із земельними правовідносинами

1. Загальна характеристика спорів

Конституцією України ( 254к/96-ВР ) встановлено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави; об'єктом права власності Українського народу.

Відповідно до статті 13 Конституції України ( 254к/96-ВР ) органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють від імені Українського народу права власника в межах, визначених Конституцією ( 254к/96-ВР ). Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Відповідно до статті 14 Конституції України ( 254к/96-ВР ) право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

З урахуванням визначеного статтею 8 Конституції України ( 254к/96-ВР ) принципу верховенства права та встановлених статтею 2 Закону України "Про судоустрій України" ( 3018-14 ) завдань суду як державної правозахисної інституції суд, здійснюючи правосуддя у сфері земельних правовідносин, покликаний забезпечити захист гарантованих Конституцією України ( 254к/96-ВР ) та законами України прав і свобод громадянина, інтересів юридичних осіб, суспільства і держави.

Метою даного узагальнення є аналіз застосування господарськими судами земельного законодавства, виявлення складних і неоднозначних питань у судовій практиці вирішення відповідних спорів, розробка пропозицій щодо забезпечення однакового застосування господарськими судами норм права, а також заповнення прогалин у земельному законодавстві. В узагальненні проаналізовано практику розгляду господарськими судами спорів, пов'язаних із земельними правовідносинами, за 2006-2009 роки.

Враховуючи наведене у статті 47 Закону України "Про судоустрій України" ( 3018-14 ) визначення Верховного Суду України як найвищого судового органу в системі судів загальної юрисдикції, що забезпечує однакове застосування законодавства всіма судами загальної юрисдикції, при підготовці даного узагальнення особливу увагу приділено фундаментальним правовим позиціям, викладеним у постановах Верховного Суду України (далі - ВСУ).

1.1. Аналіз статистичних даних

Згідно із статистичними відомостями, наданими судами першої інстанції, починаючи з 2006 року щорічно зростає кількість розглянутих господарськими судами України справ, що виникають при вирішенні спорів у сфері земельних правовідносин. Так, протягом 2008 року закінчено провадженням 5237 справ, що на 14% більше, ніж у 2007 році (4482 справи); їх кількість, порівняно з 2006 роком (4063 справи), також збільшилася на 10%.

Із загальної кількості справ цієї категорії, закінчених провадженням, у 2008 році прийнято 3828 рішень, що на 18% більше, ніж у 2007 році (3256); їх кількість, у свою чергу, збільшилася на 13% порівняно з 2006 роком (2878).

Аналіз структури вирішених спорів даної категорії та їх динаміки свідчить про тенденцію до збільшення частки розглянутих справ щодо надання земельних ділянок у користування, у тому числі в оренду (з 27,7% у 2006 році до 30,7% у 2007 році та 37% у 2008 році), справ, пов'язаних із самовільним зайняттям земельних ділянок (з 24,4% у 2007 році до 25,6% у 2008 році), та зменшенням питомої ваги розглянутих справ з інших спорів. У більшості випадків це спори: про визнання недійсними актів щодо землекористування (з 31,6% у 2006 році до 28,2% у 2007 році та 22,2% у 2008 році); про набуття та реалізацію права власності на земельні ділянки (з 7,4% у 2007 році до 6,3% у 2008 році); про припинення прав і вилучення земельних ділянок (з 8,6% у 2006 році до 7% у 2007 році та 6,2% у 2008 році).

Загалом протягом 2006-2008 років господарськими судами України розглянуто 13782 справи, пов'язані із застосуванням земельного законодавства, зокрема:

- про надання земельних ділянок у користування, у тому числі в оренду, - 4440;

- про самовільне зайняття земельних ділянок - 3469;

- про набуття та реалізацію права власності на земельні ділянки - 867;

- про припинення прав і вилучення земельних ділянок - 990;

- про встановлення земельного сервітуту - 125;

- про забудову земельної ділянки державної власності - 66;

- про використання земель охоронних зон - 54;

- про захист прав іноземного інвестора - 7;

- про розпорядження земельними ділянками, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації - 21.

1.2. Питання застосування законодавства

Слід зазначити, що здійснене узагальнення судової практики свідчить, що судами при вирішенні спорів не завжди береться до уваги необхідність застосування до земельних правовідносин спеціального законодавства, що призводить до помилкових обґрунтувань та висновків у судових рішеннях.

Водночас, слід зауважити, що в кожній окремій справі суд має звертати особливу увагу на те, що до правовідносин має застосовуватись саме та редакція закону, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, оскільки згідно із статтею 58 Конституції України ( 254к/96-ВР ) закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

При цьому, застосовуючи нормативно-правові акти, суди мають враховувати, що згідно з частиною 4 статті 4 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (далі - ЦК), частин 1, 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (далі - ГПК) та роз'ясненнями пункту 5 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя" від 01.11.96 року N 9 судам при вирішенні господарського спору необхідно виходити з того, що підзаконні нормативно-правові акти підлягають оцінці на відповідність як Конституції ( 254к/96-ВР ), так і закону. Якщо при розгляді справи встановлено, що нормативно-правовий акт, який підлягав застосуванню, не відповідає чи суперечить закону, суд зобов'язаний застосувати закон, що регулює ці правовідносини.

Особливу увагу при вирішенні даної категорії спорів судам слід звернути на рішення і висновки Конституційного Суду України (далі - КСУ), прийняті у сфері спірних правовідносин.

1.3. Юрисдикція господарських судів щодо спорів,
пов'язаних із застосуванням земельного законодавства

Питання розмежування юрисдикції господарських та адміністративних судів залишається найбільш актуальним проблемним питанням щодо розгляду земельних спорів зважаючи на те, що земельне право за своєю природою є комплексною галуззю права, для якої характерним є застосування як адміністративно-правового, так і цивільно-правового методів регулювання суспільних відносин.

З встановленням права приватної власності на землю, відносин оренди землі, відчуження земель державної та комунальної власності виникли земельні правовідносини приватного характеру. Однак у таких відносинах зберігається адміністративно-правовий елемент. Наприклад, частина 1 статті 124 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) (далі - ЗК) встановлює, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Наявність адміністративно-правових елементів у юридичному складі, на підставі якого виникає право господарюючого суб'єкта на земельну ділянку, що є приватним, обумовлює труднощі, дискусії та суперечливу судову практику у визначенні виду судочинства для вирішення спорів, що виникають з таких відносин.

Починаючи з 2005 року, після набрання чинності Кодексом адміністративного судочинства України ( 2747-15 ) (далі - КАС), судова практика з питання підвідомчості спорів про визнання недійсними (незаконними, нечинними тощо) рішень органів місцевого самоврядування або державних адміністрацій, на підставі яких земельні ділянки передавались у користування, оренду або у власність була досить неоднаковою і свідчить про таке.

Протягом 2006-2007 років переважна більшість спорів за участю суб'єктів владних повноважень (місцева рада, місцева державна адміністрація) щодо оскарження (скасування, визнання недійсним повністю або частково) рішень цих суб'єктів стосовно розпорядження земельними ділянками розглядалися за правилами КАС ( 2747-15 ) виходячи з того, що відповідач є суб'єктом владних повноважень у земельних відносинах, а тому спір є публічно-правовим.

Наприклад, господарським судом Чернігівської області за правилами, встановленими КАС ( 2747-15 ), розглянуто справу за позовом Підприємства до Облдержадміністрації про скасування рішення останньої про відмову у видачі державних актів на право постійного користування земельними ділянками лісового фонду та справу за позовом Товариства до Міськради про визнання частково нечинним рішення сесії Міськради щодо надання, вилучення і передачі земельних ділянок у межах міста.

Під час перегляду справи в касаційному порядку ВСУ публічно-правовим спором, що підлягає розгляду за правилами КАС ( 2747-15 ), визнано спір за позовом Музею до Райради про визнання недійсним рішення сесії Райради від 15.11.2002 року "Про припинення права користування земельною ділянкою та припинення договору оренди землі". Аналогічною була правова позиція ВСУ у справі за позовом Райдержадміністрації до Сільради і Товариства про визнання недійсними актів.

Однак у переважній більшості випадків суб'єкти господарювання поєднували позовні вимоги про визнання недійсним відповідного рішення органу місцевого самоврядування або місцевої державної адміністрації з позовними вимогами, спрямованими на захист права на землю, що ускладнювало визначення підвідомчості таких спорів. Як наслідок такі справи розглядалися господарськими судами як за правилами, встановленими ГПК ( 1798-12 ), так і за правилами, встановленими КАС ( 2747-15 ).

Так, ВСУ скасовано судові рішення у справі за позовом Товариства до Селищної ради про визнання недійсним рішення та зобов'язання укласти з позивачем договори купівлі-продажу та оренди земельної ділянки і зазначено, що за суб'єктним складом і характером правовідносин дана справа є справою адміністративної юрисдикції.

Разом з тим, ВСУ залишено без змін постанову Вищого господарського суду України (далі - ВГСУ) у справі за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України до Райдержадміністрації, Благодійного фонду про визнання недійсними розпорядження голови Райдержадміністрації від 26.10.2004 року "Про передачу в оренду земельної ділянки Благодійному фонду" та договору оренди земельної ділянки.

В іншій справі ВСУ зазначив, що правовідносини, які виникли між позивачем і відповідачами, щодо усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою і зобов'язання суб'єктів підприємницької діяльності розібрати тимчасову споруду та звільнити земельну ділянку, є господарськими і відповідно до статті 17 КАС ( 2747-15 ) не належать до компетенції адміністративного суду, оскільки в даних правовідносинах відповідач - БТІ не здійснює владні управлінські функції щодо позивача. Стосовно решти позовних вимог (про визнання неправомірною та скасування первинної та поточної державних реєстрацій права власності на приміщення, анулювання (вилучення) запису про реєстрацію права власності, про визнання акта ненормативного характеру недійсним), то враховуючи встановлену частиною 3 статті 21 КАС ( 2747-15 ) заборону щодо об'єднання в одне провадження кількох вимог, які належить розглядати в порядку різного судочинства, якщо інше не встановлено законом, зазначений спір не повинен вирішуватися адміністративним судом.

Аналіз судової практики свідчить про відсутність єдиного підходу у визначенні юрисдикції при вирішенні земельних спорів про спонукання вчинити певні дії.

Так, ВСУ визнав публічно-правовим спір за позовом господарюючого суб'єкта про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів Міськдержадміністрації передати проект рішення Міськради про передачу позивачу земельної ділянки разом з проектом відведення земельної ділянки та всією необхідною технічною документацією до постійної комісії Міськради з питань містобудування та землекористування, зобов'язати Міськраду винести на розгляд пленарного засідання чергової сесії ради заяву позивача про надання йому земельної ділянки для будівництва торговельного центру та прийняти за результатами розгляду відповідне рішення.

Справу ж за позовом господарюючого суб'єкта до Райдержадміністрації про зобов'язання оформити право користування земельною ділянкою шляхом укладення договору оренди земельної ділянки розглянуто за правилами господарського судочинства.

З 2007 року сформувалась правова позиція, згідно з якою спір щодо оскарження актів органів державної влади, органів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування, на підставі яких виникли цивільні права і обов'язки (спір про право), не є публічно-правовим і розглядається за правилами ГПК ( 1798-12 ).

Ця позиція була відображена у пункті 15 рекомендацій президії ВГСУ "Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам" від 27.06.2007 року N 04-5/120, де визначено, що, оскільки земля є об'єктом цивільних прав і обов'язків і використовується в господарській діяльності на підставі цивільно-правових угод, спори за участю господарюючих суб'єктів, що виникають із земельних відносин, підлягають розгляду в господарських судах. Зокрема, до спорів про право віднесені справи, пов'язані із захистом права власності або користування землею, стягненням заборгованості з орендної плати за договором на користування земельною ділянкою, спори, предметом яких є право власності на земельну ділянку або право користування нею, в тому числі відновлення права, порушеного третьою особою, яка на підставі рішень владних органів претендує на спірну земельну ділянку.

Посиланням на наявність між сторонами спору про право, який підлягає розгляду в порядку господарського судочинства, обґрунтовувались ухвала Вищого адміністративного суду України (далі - ВАСУ) від 07.06.2009 року у справі за позовом Підприємця до Селищної ради про визнання недійсним рішення Селищної ради; постанова ВГСУ від 16.09.2008 року за позовом Товариства до Міськради про вилучення земельної ділянки, визнання за позивачем переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, спонукання Міськради прийняти рішення про поновлення договору оренди); постанова ВСУ від 25.03.2008 року у справі за позовом Товариства до Міськради про визнання недійсним рішення Міськради про передачу земельної ділянки у довгострокову оренду третій особі.

Позиція, згідно з якою справи в спорах про визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування, якими порушуються права суб'єктів господарювання на користування земельною ділянкою, підвідомчі господарським судам, висловлювалась також в інформаційних листах "Про практику застосування у вирішенні спорів деяких норм чинного законодавства (за матеріалами справ, розглянутих Верховним Судом України)" від 20.11.2008 року N 01-8/685 та "Про деякі питання практики застосування у вирішенні спорів окремих норм процесуального-права (за матеріалами справ, розглянутих Верховним Судом України)" від 21.01.2009 року N 01-08/33.

Проте така практика не стала єдиною. Справи, аналогічні зазначеним, розглядались (у тому числі судами вищих судових інстанцій) і в порядку адміністративного судочинства.

Наприклад, постановою ВСУ (Судова палата в адміністративних справах) від 14.10.2008 року в адміністративному провадженні переглянуто спір за позовом Товариства до Міськради про вилучення земельної ділянки з постійного користування Товариства та передачу її Підприємцю в оренду. В ухвалі від 27.01.2009 року у справі за позовом Товариства про визнання недійсним рішення Міськради про надання Товариству дозволу на проведення проектно-дослідних робіт для будівництва та узгодження Товариству місця розташування земельної ділянки для будівництва ВАСУ дійшов висновку про публічно-правовий характер спору та його підвідомчість адміністративному суду.

Подібна ситуація простежується у справі за позовом Мінтрансу до Міськради, Райради, Головного управління земельних ресурсів Міськдержадміністрації, третя особа - Державний університет, про визнання нечинним рішення Міськради про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею. У цій справі ВАСУ в ухвалі від 28.01.2009 року вказав, що Земельним кодексом України ( 2768-14 ) (далі - ЗК) та іншими нормативно-правовими актами держава делегувала органам місцевого самоврядування та органам виконавчої влади розпорядження землями відповідних територіальних громад, землями комунальної й державної власності, та наділила їх компетенцією щодо вирішення у встановленому законом порядку інших питань у галузі земельних відносин; отже, в розумінні пункту 1 частини 1 статті 3 КАС ( 2747-15 ) спір, який виник між сторонами у даній справі, є публічно-правовим, оскільки однією з його сторін є суб'єкт владних повноважень - орган виконавчої влади, що реалізовував у спірних правовідносинах надані йому чинним законодавством владні управлінські функції; тому відповідний спір підвідомчий ВАСУ.

09.06.2009 року Вінницький окружний адміністративний суд в адміністративному провадженні задовольнив позов про визнання протиправним та скасування рішення Райдержадміністрації про відмову в задоволенні заяви позивача про надання в оренду земельної ділянки водного фонду та зобов'язання Райдержадміністрації розглянути заяву про надання дозволу на виготовлення технічної документації для подальшої передачі в оренду позивачу земельної ділянки водного фонду. Відмова Райдержадміністрації обґрунтовувалась посиланням на необхідність виготовити проектно-кошторисну документацію з відведення земельної ділянки, а передачу в оренду земель водного фонду здійснити шляхом проведення земельних торгів (аукціонів).

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 28.01.2009 року в адміністративному порядку переглянуто спір за позовом Товариства до Міськради про визнання недійсним та скасування рішення Міської ради, визнання права на купівлю земельної ділянки та зобов'язання укласти договір купівлі-продажу.

Існує позиція, згідно з якою у тих випадках, коли позивач оскаржує дії органу місцевого самоврядування з підстав порушення процедури прийняття рішення про надання земельної ділянки або порушення порядку оформлення права на земельну ділянку (бездіяльність органу місцевого самоврядування або державної адміністрації), справи мають розглядатись в адміністративному провадженні.

Наприклад, Житомирський апеляційний господарський суд скасував рішення місцевого господарського суду і припинив провадження у справі, оскільки дійшов висновку, що вимогу про визнання недійсним рішення Міськради слід розглядати за правилами КАС ( 2747-15 ), оскільки позивач, не претендуючи на земельну ділянку, надану вказаним рішенням підприємцю, фактично не погоджується саме з діями органу владних повноважень, котрий, як вважає позивач, прийняв рішення про надання земельної ділянки без виготовлення проекту відведення та попереднього погодження меж земельної ділянки. Постановою ВГСУ вказану постанову апеляційного господарського суду скасовано, а рішення місцевого господарського суду залишено без змін.

В адміністративному судочинстві розглядався спір у справі за позовом Товариства до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Міськради про визнання незаконною бездіяльності відповідача щодо погодження проекту відводу та спонукання відповідача надати проект щодо передачі позивачу в оренду земельної ділянки на розгляд Міськради; визнання погодженим відповідачем проекту відводу щодо передачі позивачу в оренду земельної ділянки; зобов'язання відповідача надати Міськраді проект відводу (матеріали кадастрової справи) щодо передачі позивачу в оренду земельної ділянки.

Херсонським окружним адміністративним судом розглянуто справу за позовом Товариства до відділу Держкомзему, третя особа без самостійних вимог - Міськрада, про визнання незаконною відмови відповідача в наданні позитивного висновку позивачу на матеріали погодження місця розташування пансіонату котеджного типу на земельній ділянці та зобов'язання відповідача надати позивачу позитивний висновок на матеріали погодження місця розташування пансіонату.

Як адміністративний розглянуто позов Товариства до Центру державного земельного кадастру в особі Міського реєстраційного округу регіональної філії про зобов'язання вчинити певні дії. Міський реєстраційний округ регіональної філії Центру ДЗК своїм листом відмовив позивачу в державній реєстрації договору оренди земельної ділянки від 14.08.2008 року, посилаючись на відсутність даних про проведення аукціону щодо земельної ділянки, на яку укладено договір оренди, а також на те, що рішення стосовно надання в оренду земельної ділянки було прийнято після 01.01.2008 року і цільове використання земельної ділянки не належить до тих винятків, за яких відповідно до ЗК ( 2768-14 ) та Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) проведення аукціону з надання земельної ділянки в оренду не потрібно.

У справі Волинського окружного адміністративного суду Прокуратура звернулася з адміністративним позовом до Міськради про визнання нечинним рішення сесії, обґрунтовуючи позовні вимоги тим, що згідно з рішенням, прийнятим на сесії Міськради, було внесено зміни до попереднього рішення Міськради, а саме вилучено з переліку земельних ділянок, призначених для реалізації на земельних торгах, земельну ділянку 0,25 га, та цим же рішенням було надано дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення даної земельної ділянки Підприємцю для розширення власної земельної ділянки з метою розміщення стоянки вантажного автотранспорту для подальшого надання земельної ділянки у власність, шляхом викупу.

В порядку адміністративного судочинства розглядались спори за позовами суб'єктів господарювання проти державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" (регіональних філій) про оскарження відмови здійснити державну реєстрацію договорів про надання земельних ділянок (договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису), про визнання протиправною реєстрації таких договорів тощо.

Відсутність належного розмежування юрисдикцій господарських та адміністративних судів призводить до того, що аналогічні за предметом спори розглядаються і господарськими, і адміністративними судами. Для прикладу, спори про визнання укладеним договору на використання чужої ділянки для забудови (суперфіцій), предметом дослідження в яких була правомірність відмови органу місцевого самоврядування або відповідної державної адміністрації у задоволенні клопотання про надання земельної ділянки на умовах суперфіцію, розглядались господарськими судами за правилами ГПК ( 1798-12 ) (див. відповідний розділ цієї довідки). А спори про визнання протиправними дій міських державних адміністрацій (або органів місцевого самоврядування) щодо відмови у задоволенні клопотання про надання земельної ділянки у користування для забудови (суперфіцій), зокрема, господарським судом Автономної Республіки Крим, розглядалися за правилами адміністративного судочинства. У відповідних спорах у справах господарського суду Київської області постановами ВГСУ від 29.09.2009 року публічно-правовим визнано спір за позовом Товариства до Міськради про відмову в наданні земельної ділянки позивачу на умовах суперфіцію, у зв'язку з чим рішення місцевого господарського суду скасовано.

У зв'язку з наведеним необхідно зазначити таке.

Відповідно до статті 3 КАС ( 2747-15 ) справа адміністративної юрисдикції (далі - адміністративна справа) - це переданий на вирішення адміністративного суду публічно-правовий спір, у якому хоча б однією зі сторін є орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, їхня посадова чи службова особа або інший суб'єкт, який здійснює владні управлінські функції на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень.

Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування, які одночасно здійснюють владні управлінські функції на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень, у земельних правовідносинах виступають як представницькі органи суб'єкта власності - народу України, територіальної громади власників землі щодо права розпорядження, притаманного власнику. Такий висновок випливає з положень статей 13, 14, 140, 142, 143 Конституції України ( 254к/96-ВР ), статей 11, 16, 167, 169, 374 ЦК ( 435-15 ), статей 2, 8, 133 Господарського кодексу України ( 436-15 ) (далі - ГК), статей 80, 84, 123, 124, 127, 128 ЗК ( 2768-14 ), якими врегульовано порядок розпорядження землею.

Рішення органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту у власність або у користування втілює волевиявлення власника землі і реалізується у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог ЗК ( 2768-14 ), спрямованих на раціональне використання земельних ділянок як об'єктів нерухомості (власності).

Відтак, помилковим є віднесення спорів за участю органів виконавчої влади та самоврядування, пов'язаних з наданням земельної ділянки господарюючим суб'єктам у власність або у користування, з оформленням цих прав, укладенням договору, реєстрацією прав на земельну ділянку, договорів оренди земельної ділянки, суперфіцію тощо, видачею документів, що посвідчують право власності або користування земельними ділянками, до публічно-правових. Вищевказані адміністративні правовідносини між органами місцевого самоврядування або виконавчої влади та господарюючими суб'єктами не надають спору, що з них виник, публічно-правового характеру, оскільки повноваження, які реалізуються органами місцевого самоврядування або виконавчої влади у цих відносинах, не є владними, а мають лише організаційно-розпорядчий характер.

Віднесення до адміністративного судочинства правовідносин, пов'язаних з набуттям права власності (оренди) на землю, має наслідком порушення засад цивільного і земельного законодавства.

До спорів, які повинні вирішуватися адміністративними судами, слід віднести спори з правовідносин, які можна окреслити розділом VII ЗК ( 2768-14 ), це, зокрема: встановлення та зміна меж, зонування земель, питання землеустрою, моніторингу земель, бонітування ґрунтів, державної реєстрації земельних ділянок, та спори, пов'язані з виконанням таких функцій державних органів, завданням яких є забезпечення охорони земель та державної реєстрації власників і землекористувачів земельних ділянок.

Прикладом типового публічно-правового "земельного" спору може слугувати справа за позовом Селищної ради до Верховної Ради АРК про визнання протиправним і нечинним рішення Верховної Ради АРК "Про скасування рішення Верховної Ради АРК "Про встановлення меж смт Щебетівка та смт Курортне Селищної ради (АРК)".

Таким чином, необхідно звернути увагу господарських судів на те, що у вирішенні питання щодо підвідомчості земельного спору, незалежно від формулювання позовних вимог, судам належить виходити не лише зі складу сторін спору та його предмета, а і враховувати підставу позову, що визначається сутністю правовідносин, з яких виник спір, і яка визначає правове становище сторін спору стосовно одна одної. Так, якщо підставою позову є порушення права суб'єкта господарської діяльності на спірну земельну ділянку, то такий спір підвідомчий господарським судам.

2. Права на землю

2.1. Право власності на землю

2.1.1. Питання набуття права власності
на земельні ділянки

Вирішуючи спори, пов'язані з набуттям права власності на земельну ділянку (в т.ч. права власності, права постійного користування та права оренди), суди мають враховувати, що момент виникнення відповідного права чітко регламентовано статтею 125 ЗК ( 2768-14 ), а документи, що посвідчують право на земельну ділянку, - статтею 126 цього Кодексу ( 2768-14 ).

При цьому слід брати до уваги, що відповідно до пункту 1.13 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі (затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43, який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 04.06.99 року за N 354/3647) складання державного акта на право власності на земельну ділянку проводиться після встановлення і закріплення на місцевості меж земельних ділянок власників і землекористувачів за затвердженою в установленому порядку відповідною документацією, а тому, вирішуючи спір відповідної категорії, суд має з'ясовувати відповідність технічної документації вимогам статей 25, 29, 30 Закону України "Про землеустрій" ( 858-15 ) та статті 186 ЗК ( 2768-14 ).

Також необхідно враховувати, що право на набуття у власність чи користування земельної ділянки за давністю користування відповідно до статті 119 ЗК ( 2768-14 ) (набувальна давність) може бути реалізовано з урахуванням пункту 1 розділу IX "Прикінцеві положення" ЗК ( 2768-14 ) з 1 січня 2017 року.

Не може набуватись право власності на земельні ділянки за рішенням суду шляхом встановлення факту, що має юридичне значення.

2.1.2. Визнання недійсними договорів
купівлі-продажу земельної ділянки

З позовами у визначеній категорії спорів мають право звертатись не лише сторони договору, а й особи, зацікавлені у придбанні земельної ділянки, що є об'єктом спірного договору. При цьому інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки повинен бути законним, не суперечити Конституції ( 254к/96-ВР ) і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам і відповідати критеріям, охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого дано в резолютивній частині Рішення КСУ від 01.12.2004 року N 18-рп/2004.

У разі якщо предметом спору є визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння за наявності відомостей про те, що відповідачі можуть вчинити дії, спрямовані на отримання державного акта про право власності на спірну земельну ділянку з метою її відчуження або вчинення інших дій з розпорядження нею в подальшому, суд має задовольняти клопотання про забезпечення позову, зокрема, шляхом встановлення заборони реєструвати право власності на таку земельну ділянку, відчужувати її будь-яким способом, передавати в іпотеку, користування, а також використовувати зазначену земельну ділянку або її частину, оскільки такі заходи перебувають у необхідному правовому зв'язку із заявленими позовними вимогами та їх предметом, а їх невжиття може ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду в майбутньому, в разі задоволення позову.

2.1.3. Вимоги про визнання недійсними державних
актів на право власності на земельні ділянки

Щодо позовних вимог про визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку, то така вимога, як правило, заявляється як другорядна (у комплексі з іншими вимогами), а тому вирішення такого питання є похідним від встановлення факту наявності права власності на спірну земельну ділянку. Отже, при встановленні такого оспорюваний акт є нікчемним і визнання його незаконним не вимагається, а оцінка цих обставин має міститись не в резолютивній, а в мотивувальній частині рішення.

2.2. Право користування землею

2.2.1. Право постійного користування
земельною ділянкою

Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам визначено статтею 123 ЗК ( 2768-14 ).

Інститут постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Земельні ділянки у постійне користування передаються у порядку безоплатного відведення з наступним посвідченням цього права шляхом видачі державного акта на право постійного користування земельною ділянкою.

Суб'єктивне право постійного користування земельною ділянкою суттєво відрізняється від права власності на землю та права оренди. Власники землі та орендарі, поряд із повноваженнями щодо володіння та користування, наділяються і повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками (орендарі - в частині передачі земель у суборенду за згодою власника), а постійні користувачі такої можливості позбавлені.

Разом з тим, право постійного землекористування є безстроковим, на відміну від права оренди, і може бути припинене лише з підстав, передбачених законодавством.

Права та обов'язки постійних землекористувачів визначені чинним земельним законодавством і не можуть бути звужені. При цьому постійні землекористувачі, як і землевласники, сплачують земельний податок, розмір якого визначається відповідно до чинного законодавства, на відміну від договірного характеру орендної плати.

Стаття 92 ЗК ( 2768-14 ) передбачає, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності, а також громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації та релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності. Однак ця норма не обмежує і не скасовує чинне право постійного користування земельними ділянками, набуте особами в установлених законодавством випадках за станом на 01.01.2002 року.

Відповідно до пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою" від 02.04.2002 року N 449 раніше видані державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю та державні акти на право постійного користування землею залишаються чинними і підлягають заміні в разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб.

2.2.2. Припинення права користування
земельною ділянкою

Як засвідчив проведений аналіз судової практики, деякі проблеми виникають при розгляді спорів про визнання недійсними рішень (пунктів рішень) органу місцевого самоврядування, які суперечать законодавству та порушують права та законні інтереси господарюючих суб'єктів, оскільки позбавляють їх права постійного користування земельною ділянкою.

Слід звернути увагу на те, що суб'єкти звернення не завжди коректно викладають свої позовні вимоги, однак це не може бути єдиною підставою для відмови в задоволенні позовних вимог (з посиланням на невірно обраний спосіб захисту порушених прав).

Так, слід зазначити, що визнання "нечинним" рішення органу місцевого самоврядування як спосіб захисту порушених прав відповідає приписам чинного законодавства, зокрема пункту 2 статті 20 ГК ( 436-15 ) та статті 16 ЦК ( 435-15 ), оскільки слова "недійсний" та "нечинний" є синонімами і означають, що спірний акт не має юридичної сили, а тому суди при вирішенні даної категорії спорів не мають правових підстав вважати, що позивачем неправильно обрано спосіб захисту своїх прав та інтересів.

Порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства, врегульовано статтею 144 Земельного кодексу України ( 2768-14 ).

Необхідно також зауважити, що згідно з пунктом 4 частини 1 статті 268 ЦК ( 435-15 ) позовна давність не поширюється на вимогу власника або іншої особи про визнання незаконним правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, яким порушено його право власності або інше речове право.

Водночас, судам необхідно враховувати, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, добровільна відмова від такого права.

Відповідно до статті 142 ЗК ( 2768-14 ) припинення права власності на земельну ділянку або права постійного користування у разі добровільної відмови власника землі або землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки або уповноваженого ним органу.

Згідно з частиною 2 статті 149 ЗК ( 2768-14 ) вилучення земельних ділянок провадиться за згодою землекористувачів на підставі рішень Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих державних адміністрацій, сільських, селищних, міських рад відповідно до їх повноважень. Земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб.

2.2.3. Право оренди земельної ділянки

Проведене узагальнення свідчить про ряд проблемних питань, що виникають у судів під час розгляду спорів про встановлення юридичного факту - визнання права на оренду земельної ділянки (в т.ч. щодо збору, розробки та підготовки в установленому порядку всієї документації, необхідної для укладення договору оренди).

Задовольняючи позовні вимоги, суди, як правило, виходять з приписів статті 14 Конституції України ( 254к/96-ВР ), частини 3 статті 152 ЗК ( 2768-14 ).

Зокрема, суди враховують, що господарюючим суб'єктом розпочато оформлення висновків відповідних компетентних органів, або ту обставину, що на спірній ділянці знаходиться належний позивачу об'єкт нерухомості.

Однак, розглядаючи таку категорію спорів, суди мають враховувати, що згідно зі статтею 20 ГК ( 436-15 ) одним із способів захисту прав суб'єктів господарювання є визнання наявності або відсутності прав.

Порушені права землекористувачів підлягають захисту способами, передбаченими статтею 152 ЗК ( 2768-14 ), з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Відповідно до вказаної норми захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення прав юридичних і фізичних осіб, порушених внаслідок прийняття неправомірних рішень, дій чи бездіяльності державних органів або посадових осіб органів місцевого самоврядування (частина 2 статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні") ( 280/97-ВР ).

Згідно із статтею 93 ЗК ( 2768-14 ) та статтею 1 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі право на строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 125 ЗК ( 2768-14 ) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Отже, суб'єкт господарювання має право на визнання за ним права на оренду земельної ділянки лише у разі укладення договору оренди і його державної реєстрації.

а) Право оренди земельних ділянок
власниками об'єктів нерухомості

Відповідно до статті 377 ЦК ( 435-15 ) та статті 120 ЗК ( 2768-14 ) до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Право користування (в т.ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості виключно за умови, що в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно з вимогами земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене.

У вирішенні спорів про право власника об'єкта нерухомості на земельну ділянку, на якій він розташований, судам слід враховувати, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне переходу права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в наведених вище нормах цивільного та земельного законодавства йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на об'єкт нерухомості на підставі договору відчуження.

Разом з тим, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не на підставі договору відчуження не тягне безумовного переходу права власності на земельну ділянку під об'єктом нерухомості, а потребує в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладення відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і власником споруди в установленому порядку. При цьому, закон не встановлює обов'язковість укладення чи поновлення з вказаних підстав договору оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, однак передбачає переважне право власника об'єкта на ділянку, на якій цей об'єкт розташований.

Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

Таким чином, судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу об'єкта та наявність у особи-відповідача визначених законом правовстановлюючих документів на землю. При вирішенні даної категорії спорів суди мають з'ясовувати правовий режим об'єктів, що є предметом спору, зокрема, чи підпадають вони під категорію нерухомого майна, а якщо так, то чи було проведено державну реєстрацію права власності на них відповідно до чинного на той час законодавства.

Як свідчить судова практика, однією з причин скасування судових рішень щодо встановлення прав на землю при переході права на нерухомість, є неналежне дослідження господарськими судами питання щодо правомірності користування землею починаючи з її первісного користувача.

Разом з тим, слід враховувати, що у разі виникнення спору стосовно прав на земельну ділянку у зв'язку з придбанням у власність об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, наданій у користування, правочин щодо переходу права власності на такий об'єкт водночас є передумовою для переходу відповідного права на землю, а набувач з огляду на приписи статей 182, 657 ЦК ( 435-15 ) вправі вимагати переоформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.

Доречним вбачається навести приклад справи за позовом Товариства до Міськради про розірвання договору оренди землі та визнання його таким, що припинив дію з моменту фактичного припинення користування позивачем земельною ділянкою.

Рішенням господарського суду Харківської області у задоволенні позовних вимог було відмовлено з посиланням на відсутність підстав для розірвання договору.

Апеляційний господарський суд не погодився з вказаним рішенням місцевого суду та прийняв у справі нове рішення - про задоволення позовних вимог. При цьому апеляційний суд врахував, що між сторонами спору було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, у пункті 40 якого сторони визнали, що перехід права власності на будівлі до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівель. Метою оренди земельної ділянки була експлуатація будівель автозаправної станції, яка належала позивачу на праві приватної власності. З матеріалів справи вбачалось, що за договором купівлі-продажу позивач продав автозаправну станцію у власність іншій особі.

З урахуванням викладеного та з посиланням на статтю 120 ЗК ( 2768-14 ) колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що перехід права власності на будівлі та споруди, розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи, є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівель.

ВГСУ погодився з висновком апеляційного господарського суду.

б) Укладення договорів оренди щодо земельних
ділянок державної або комунальної власності

У тимчасове користування на умовах оренди земля надається громадянам України, підприємствам, установам і організаціям, громадським об'єднанням і релігійним організаціям, спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням і організаціям за участю українських та іноземних юридичних осіб і громадян, підприємствам, що повністю належать іноземним інвесторам, а також іноземним державам, міжнародним організаціям, іноземним юридичним особам та фізичним особам без громадянства. Умови, строки, а також плата за оренду землі визначаються за угодою сторін і обумовлюються в договорі.

Право на оренду і відповідне користування земельною ділянкою виникає на підставі укладеного у встановленому законом порядку договору оренди, за яким між сторонами виникають відповідні права та обов'язки.

У зв'язку із зазначеним слід звернути увагу судів на те, що проект відведення земельної ділянки не є правовстановлюючим документом, спрямованим на набуття, зміну або припинення прав та обов'язків, а лише невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (частина 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі") ( 161-14 ).

Отже, проект відведення не є підставою визнання права користування земельною ділянкою, оскільки такою підставою згідно з чинним законодавством є укладений та зареєстрований договір оренди земельної ділянки.

Щодо вирішення спорів, предметом яких позивачем визначено "визнання недійсним проекту відведення земельної ділянки", звертаємо увагу судів на те, що такі вимоги повинні розглядатися при встановленні відповідності вимогам чинного законодавства рішень органів місцевого самоврядування, а також укладеного на виконання цих рішень договору оренди землі.

Оскільки зі змісту статті 12 ЗК ( 2768-14 ) вбачається, що розпорядження землями територіальної громади міста, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу ( 2768-14 ), то в будь-якому спорі, що стосується права користування земельною ділянкою, яка належить до земель комунальної власності, суд має залучити до участі у справі відповідний орган місцевого самоврядування, а розгляд справи, наприклад, лише за участю виконкому відповідної ради є безумовною підставою для скасування прийнятого рішення.

Слід також зазначити, що, з'ясувавши, що на час прийняття органом місцевого самоврядування рішення стосовно зменшення земельної ділянки, яка передається в користування (попередньо визначеної виконавчим органом), особа не мала документів, котрі посвідчують право на таку земельну ділянку, суди мають враховувати, що виходячи з таких обставин орган місцевого самоврядування діє в межах передбачених законом повноважень, оскільки фактично не припиняє права особи на землю, тому що така особа відповідного права ще не набула.

Для з'ясування питання ідентифікації земельної ділянки, стосовно якої органом місцевого самоврядування прийнято оскаржуване рішення, зокрема, у разі наявності різних адрес розташування спірної земельної ділянки (що може бути зумовлено рядом обставин, у т.ч. відсутністю офіційної адреси та її встановленням згідно з найближчими вулицями), суди мають вжити заходів для визначення земельної ділянки з урахуванням існуючої земельно-кадастрової інформації, зокрема даних державного земельного кадастру щодо її місця розташування, включаючи застосування просторових координат і кадастрових номерів, встановлених у межах кадастрового зонування, а також правового режиму земельної ділянки, класифікації, кількісної та якісної характеристик.

При вирішенні спорів щодо визнання договорів оренди земельної ділянки укладеними (зобов'язання відповідного державного органу укласти такий договір) господарським судам необхідно враховувати таке.

Згідно зі статтею 13 Конституції України ( 254к/96-ВР ) земля є об'єктом права власності Українського народу. Від його імені права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією ( 254к/96-ВР ).

Відповідно до частини 1 статті 124 ЗК ( 2768-14 ) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

За змістом статті 16 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) сторони укладають договір оренди землі лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду.

З урахуванням наведеного у разі, коли на час звернення до суду позивачем не надано доказів прийняття відповідним державним органом рішення про передачу йому в оренду спірної земельної ділянки, вимоги про зобов'язання такого органу укласти договір оренди задоволенню не підлягають.

Таким чином, оскільки необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, то зобов'язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією України ( 254к/96-ВР ), компетенції на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 ЗК ( 2768-14 ), з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства.

Захист порушених прав може бути здійснено, зокрема, в порядку, визначеному частиною 11 статті 123 ЗК ( 2768-14 ), якою до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії.

Часто у визначеній категорії спорів в якості супровідних заявляються вимоги про зобов'язання управління земельних ресурсів виконавчого органу відповідної ради провести реєстрацію договору оренди, укладення якого є основною вимогою такого спору. При прийнятті рішення в цій частині судам слід враховувати, що за відсутності рішення уповноваженого органу про надання згоди на укладення спірної угоди висновок суду про обґрунтованість позовних вимог у цій частині буде передчасним.

Проведене узагальнення свідчить, що доволі типовою є ситуація, коли місцева рада або відповідна державна адміністрація не надає згоду на укладення договору оренди землі або ухиляється від розгляду даного питання, що стає приводом для звернення суб'єкта господарювання до суду з відповідними позовними вимогами. Спори зазначеної категорії не завжди вірно вирішуються господарськими судами.

Так, у ряді справ, обґрунтуванням яких було те, що місцева рада надала згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки, але в подальшому ухилялась від розгляду питання про затвердження вже розробленого проекту відведення, місцеві та апеляційні господарські суди задовольняли позови про визнання права оренди і укладення договору оренди.

Прикладом такого вирішення спору є справа господарського суду Автономної Республіки Крим, у якій Товариство звернулося з позовом до Міськради про визнання права оренди та укладення договору оренди.

Позивач з метою реалізації права землекористування звернувся до Міськради з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки з подальшою її передачею в оренду для розміщення мініпансіонату. Міськрадою було прийнято рішення, згідно з яким Товариству було дозволено розробку проекту відведення земельної ділянки для розміщення міні-пансіонату, який після узгодження мав бути наданий на затвердження Міськраді. Рішенням виконкому Міськради Товариству було дозволено протягом двох років проводити проектно-вишукувальні роботи для розміщення мініпансіонату. Незважаючи на те, що проект відведення був розроблений і належним чином узгоджений, а також розрахована вартість квадратного метра земельної ділянки, що передавалася в оренду, відповідач не виконав вимоги статей 123, 124 ЗК ( 2768-14 ), не прийняв рішення про надання спірної земельної ділянки в оренду та не уклав з позивачем договір оренди земельної ділянки. У судовому порядку позовні вимоги Товариства були задоволені з посиланням на норми статті 16 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), частини шостої статті 123 та частини третьої статті 124 ЗК ( 2768-14 ), а також статті 20 ГК ( 436-15 ).

Апеляційний господарський суд залишив відповідне рішення суду першої інстанції без змін. Постанова апеляційного господарського суду не оскаржувалась.

Однак ВГСУ не поділяє таку правову позицію.

Зокрема, у справі господарського суду міста Києва за позовом Товариства до Міськради та Головного управління земельних ресурсів про визнання права на оренду земельної ділянки, визнання укладеним договору оренди вказаної земельної ділянки, а також зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати цей договір ВГСУ скасовано рішення суду першої інстанції, залишене без змін постановою апеляційного суду, яким позов було задоволене в повному обсязі.

При цьому суд касаційної інстанції, зокрема, зазначив, що згідно з вимогами законодавства необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а відтак, визнання такого договору укладеним за відсутності вказаного рішення є порушенням передбаченого Конституцією України ( 254к/96-ВР ) виключного права органу місцевого самоврядування на управління землями та здійснення права власності від імені Українського народу.

Задовольняючи позовні вимоги про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати договір оренди земельної ділянки, суди не з'ясували, у чому полягало порушення прав позивача Головним управлінням земельних ресурсів, зокрема не встановили фактичні обставини щодо ухилення від реєстрації укладеного договору оренди спірної земельної ділянки. Суди не надали належної правової оцінки доводам Головного управління земельних ресурсів про відсутність у нього правових підстав для реєстрації договору оренди спірної земельної ділянки до вирішення спору щодо його укладення по суті.

Висновок суду першої інстанції, що частина 9 статті 123 ЗК ( 2768-14 ) передбачає у випадку встановлення відповідності проекту відведення земельної ділянки вимогам законодавства вирішення питання про передачу земельної ділянки судом, ґрунтується на довільному тлумаченні цієї правової норми.

Згідно з частиною 9 статті 123 ЗК ( 2768-14 ) (в редакції на момент виникнення спору) відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Такий спосіб захисту прав передбачений, зокрема, у пункті 10 частини 2 статті 16 ЦК ( 435-15 ).

Вказані норми передбачають оскарження рішень, дій чи бездіяльності органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади до суду, який має надати правову оцінку їх відповідності вимогам закону, але не наділений повноваженнями щодо вирішення питань, віднесених до компетенції вказаних органів, у тому числі затвердження проекту відведення.

Як свідчить судова практика, відмовляючи в задоволенні позовних вимог про визнання укладеними договорів оренди земельних ділянок, господарські суди правомірно керувались приписами статей 124-126 ЗК ( 2768-14 ), статтею 638 ЦК ( 435-15 ), статтею 24 Закону України "Про планування і забудову територій" ( 1699-14 ), статтею 15 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ).

У справі господарського суду Харківської області за позовом Товариства до Міськради про визнання такими, що укладені, договорів оренди земельної ділянки постановою апеляційного суду (залишеною в силі постановою ВСУ) скасовано рішення місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог та прийнято нове рішення, яким у задоволенні останніх відмовлено.

Приймаючи рішення, місцевий господарський суд посилався на статті 641, 642 ЦК ( 435-15 ), статтю 181 ГК ( 436-15 ). За висновками місцевого господарського суду, договори оренди землі були належним чином погоджені та підписані Товариством і відповідно до чинного законодавства надані для підписання до Міськради. Суд першої інстанції вказав, що, оскільки Міськрадою договори підписані не були, як і не були повернуті позивачу із зауваженнями, то вона безпідставно ухиляється від укладення договорів оренди земельних ділянок, чим перешкоджає Товариству реалізовувати свої права на будівництво, а також здійснювати відповідні платежі за користування земельними ділянками.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд виходив із того, що Товариство у встановлений рішенням Міськради "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" тримісячний строк не оформило в Управлінні земельних ресурсів акти про встановлення меж земельних ділянок на місцевості та договори оренди цих ділянок, тому рішення Міськради про надання спірних земельних ділянок в оренду втратило чинність згідно зі статтею 24 Закону України "Про планування та забудову територій" ( 1699-14 ). З посиланням на статтю 638 ЦК ( 435-15 ) та статтю 15 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) апеляційний господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність між сторонами згоди щодо істотних умов договору оренди, а отже, безпідставність позовних вимог про визнання спірного договору укладеним.

Як свідчить судова практика, поширеною є категорія спорів з вимогами щодо оформлення користувачами відповідних правовстановлюючих документів на лиману земельну ділянку. Позовні вимоги у таких спорах, по суті, спрямовані на встановлення орендних відносин між позивачем і відповідачем.

Типовою є ситуація, коли органом місцевого самоврядування (виконавчої влади) приймається рішення про надання земельної ділянки в оренду, а договір оренди тривалий час не укладається, що дає можливість користувачу не сплачувати орендну плату за цей період, що, в свою чергу, призводить до звернення з позовами про зобов'язання господарюючого суб'єкта оформити правовстановлюючі документи на користування земельною ділянкою та відшкодувати збитки.

Спори названої категорії вирішуються залежно від формулювання позовних вимог і зазначення певних правових підстав для таких вимог. Таким чином, у справах з фактично однаковими обставинами спору приймалися рішення як про відмову, так і про задоволення позовних вимог.

Проблемним є те, що ні ГК ( 436-15 ), ні ЦК ( 435-15 ), ні Закон України "Про оренду землі" ( 161-14 ) не визначають самої процедури укладення договору оренди землі. Тому окремі суди при вирішенні відповідних спорів керуються загальним порядком укладення договорів, визначеним статтею 181 ГК ( 436-15 ), і як правило, відмовляють у задоволенні позовів виходячи з недотримання вимог до порядку укладення господарських договорів, зокрема ненадання відповідного проекту договору відповідачу.

в) Внесення змін до договору
оренди земельної ділянки
(укладеного з органом виконавчої влади
або місцевого самоврядування)

Статтею 652 ЦК ( 435-15 ) передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, останній може бути змінений за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За змістом статті 654 ЦК ( 435-15 ) зміна умов договору вчиняється в такій самій формі, що й договір. Оскільки відповідно до статті 20 Закону "Про оренду землі" ( 161-14 ) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, то зміни, які вносяться шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, набувають чинності після їх державної реєстрації.

Разом з тим, слід враховувати, що відповідно до частини 3 статті 173 ГК ( 436-15 ) сторони можуть за взаємною згодою конкретизувати або розширити зміст господарського зобов'язання в процесі його виконання.

Відповідно до статті 188 ГК ( 436-15 ) зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускається. Сторона, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, а при недосягненні згоди між сторонами щодо змін договору заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Аналогічне положення містить стаття 30 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), згідно з якою зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Звертаємо увагу на те, що у вирішенні спору про внесення змін до договору зацікавлена сторона або прокурор в її інтересах повинні ставити перед судом питання про внесення змін до договору, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни. Оскільки відповідно до частини 1 статті 626 ЦК ( 435-15 ) договір є домовленістю двох або більше сторін, зобов'язання в судовому порядку другої сторони за договором внести до нього зміни позбавлено правового сенсу і не сприяє реальному захисту прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

Окремо слід звернути увагу на категорію спорів, пов'язаних з внесенням змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати.

Законом України "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 28.12.2007 року ( 107-17 ) внесено зміни до частини 4 статті 21 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) (набули чинності з 01.01.2008 року), згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" ( 2535-12 ); для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" ( 2535-12 ).

22.05.2008 року Рішенням КСУ N 10-рп/2008 визнані неконституційними положення Закону України "Про державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" ( 107-17 ), тому зміни до частини 4 статті 21 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) у тій самій редакції повторно були внесені Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 року ( 309-17 ) і набули чинності 04.06.2008 року.

Відповідно до частини 2 статті 23 Закону України "Про плату за землю" ( 2535-12 ) грошова оцінка земельної ділянки щороку, станом на 1 січня, уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно з приписами статті 144 Конституції України ( 254к/96-ВР ) органи місцевого самоврядування, в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території, а тому в разі прийняття відповідним органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за земельні ділянки та затвердження нових коефіцієнтів, які застосовуються в розрахунку орендної плати за земельні ділянки, ці обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Отже, установивши, що законодавче змінено розмір орендної плати за землю, про що орендар був повідомлений, але ухилявся від вчинення дій, спрямованих на внесення відповідних змін до договору оренду землі, суди повинні враховувати вказані нормативні акти при вирішенні спорів про внесення змін до договорів у частині зміни орендних ставок.

Згідно з частиною 3 статті 653 ЦК ( 435-15 ) , якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

г) Спори, пов'язані з поновленням
(пролонгацією) договорів оренди земельних
ділянок державної та комунальної власності

Через неузгодженість норм Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), ЦК ( 435-15 ) та ГК ( 436-15 ) з питання пролонгації договору оренди виникають проблемні питання щодо розгляду справ, у яких суб'єкти господарювання - орендарі подають до господарського суду позови про спонукання орендодавця - власника землі, яка перебуває у державній або комунальній власності, до продовження дії договору, поновлення договору оренди, визнання переважного права на поновлення договору, визнання договору оренди поновленим, укладення додаткової угоди до договору щодо його продовження тощо.

Основними причинами неоднорідності судової практики та виникнення численних спорів відповідної категорії є різне тлумачення сторонами статті 33 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), якою передбачено, що після закінчення строку договору оренди землі орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, останній підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Очевидно, що вказаною нормою ( 161-14 ) не передбачено порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню. До того ж вказана норма не передбачає зміну відповідного рішення органу місцевого самоврядування (виконавчої влади), яке є підставою для надання в оренду земельної ділянки, щодо встановлених у ньому строків оренди.

Однак проведений аналіз свідчить, що в ряді випадків суди вважають поновлення тотожним продовженню (пролонгації), а договір оренди землі - чинним у зв'язку з виконанням господарюючим суб'єктом умов, визначених частиною 3 статті 33 вказаного Закону ( 161-14 ).

Однак ВСУ та ВГСУ переважно дотримуються думки, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договору оренди землі, а реалізація визначеного законом переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування та потребує додержання порядку, передбаченого законодавством для укладення договорів оренди землі.

Слід наголосити, що згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" ( 280/97-ВР ) до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються на пленарному засіданні ради - сесії. Отже, враховуючи, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.

Таким чином, зважаючи на те, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у держав ній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов'язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його передбаченої Конституцією України ( 254к/96-ВР ) виключної компетенції, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 ЗК ( 2768-14 ) з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Захист порушених прав може бути здійснено, зокрема, в порядку, визначеному частиною 11 статті 123 ЗК ( 2768-14 ), якою до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії.

Судам слід брати до уваги, що чинним законодавством не передбачено такого способу захисту порушеного права землекористувача, як спонукання органу місцевого самоврядування до прийняття рішення про поновлення договору оренди землі.

Щодо позовів про визнання за господарюючим суб'єктом (позивачем) переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, то у разі якщо у справі відсутні докази про укладення договору оренди спірної земельної ділянки з іншою особою або про намір відповідача (органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади) укласти такий договір, а з наявних документів вбачається, що земельна ділянка перебуває в землях запасу міста і використовується ним для власних потреб, правові підстави для задоволення визначених позовних вимог відсутні, оскільки в даному випадку право позивача відповідачем не порушено.

Поширеними є також справи, у яких позовні вимоги формулюються як внесення змін до чинних договорів оренди в частині зміни строку дії договору. Це, зокрема, стосується сфери житлового будівництва, де господарюючими суб'єктами на орендованій земельній ділянці здійснюється забудова. Спори, як правило, пов'язані з відмовою орендодавця продовжити строк дії договору.

Господарські суди мають різні правові позиції щодо вирішення такої категорії спорів.

У ряді випадків суди зазначають, що органом місцевого самоврядування як стороною договору оренди земельної ділянки порушено термін розгляду клопотання господарюючого суб'єкта про необхідність внесення змін до договору оренди, чим порушено права останнього (статті 188, 181 ГК) ( 436-15 ).

Також суди зазначають, що, оскільки істотною умовою спірного договору оренди землі є завершення будівництва житлового комплексу і договір укладався саме з цією метою з урахуванням приписів статті 15 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), позовні вимоги про внесення змін до договору в частині терміну його дії задовольняються.

Разом з тим, ВСУ та ВГСУ дотримуються позиції, згідно з якою за відсутності відповідного рішення міської ради підстави для задоволення вимог позивача про зміну строку дії договору відсутні, а у випадку незгоди орендодавця на подовження договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний звільнити займану земельну ділянку, привівши її у належний стан.

ґ) Спори, пов'язані з розірванням
договорів оренди земельних ділянок державної
та комунальної власності

Однією з найпоширеніших підстав звернення з вимогами про розірвання договору оренди земельної ділянки є використання землі не за цільовим призначенням.

При вирішенні таких спорів судам рекомендується брати до уваги, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону ( 161-14 ), та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК ( 2768-14 ) та іншими законами України.

Часто умовами договору передбачається, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва, при цьому визначається конкретний строк, у який такий об'єкт має бути введений в експлуатацію; цей строк може змінюватись за подальшими угодами сторін.

У відповідних спорах слід враховувати, що факт невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням має бути підтверджений відповідними доказами (наприклад актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією), які свідчать, зокрема, що будівельні роботи на об'єкті не проводяться.

Судам слід враховувати, що спеціально уповноваженими органами виконавчої влади, які організовують і здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, згідно зі статтями 5, 9 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" ( 963-15 ) є спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів, повноваження яких визначені статтями 6 та 7 цього Закону ( 963-15 ).

На підставі пунктів "г", "ґ" статті 141 та пунктів "а", "б" статті 143 ЗК ( 2768-14 ), якщо земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), згідно з якою у разі невиконання умов договору та вимог законодавства договір може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін, мають правові підстави для висновку про використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, а отже, й задоволення вимог про розірвання договору оренди.

Слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Часто позивачами як на підставу вимог про розірвання договору оренди землі вказується на невиконання або несвоєчасне виконання орендарем визначеного договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію в установлений граничний строк.

Розглядаючи подібні спори, суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу місцевого самоврядування у зв'язку із зазначеною обставиною, та чим така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак, чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може стати підставою для його розірвання.

Судами також мають досліджуватись якісні характеристики об'єкта будівництва, об'єм будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатись проектом будівництва, який, відповідно, підлягає розгляду судом.

Дослідження даних обставин має істотне значення для правильного вирішення питання про наявність вини господарюючого суб'єкта у порушенні покладеного на нього обов'язку щодо своєчасного будівництва та здачі в експлуатацію в установлений строк об'єкта нерухомості.

Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки позивачами є заборгованість з орендної плати.

За змістом статей 1, 13 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі.

Доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.

д) Визнання договору оренди недійсним

Відповідно до ЦК ( 435-15 ) недодержання загальних вимог, дотримання яких є необхідним для чинності правочину, може бути підставою для звернення особи з вимогою про визнання правочину (угоди) недійсним.

Згідно з частиною 2 статті 203 ЦК ( 435-15 ) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Стаття 207 ЦК ( 435-15 ) визначає вимоги до письмової форми правочину. Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.

З огляду на вказане важливим є з'ясування питання про належність спірної земельної ділянки до комунальної власності відповідного органу місцевого самоврядування, який прийняв рішення про передачу такої земельної ділянки в оренду, для чого судам треба досліджувати план землеустрою населеного пункту, дані Державного земельного кадастру, затверджений проект встановлення меж населеного пункту.

Для правильного вирішення даної категорії спорів суттєве значення має з'ясування правового режиму спірної земельної ділянки та дотримання сторонами порядку передачі її в оренду відповідно до вимог статей 84, 118, 123, 124 ЗК ( 2768-14 ) з урахуванням необхідності, у певних випадках, дотримання порядку її вилучення. Виходячи з наведеного треба встановлювати наявність повноважень у відповідної ради у вирішенні питання щодо затвердження проекту відведення і передачі спірної земельної ділянки в оренду, а отже, й підставність укладення спірного договору.

Окремо слід звернути увагу на те, що згідно зі статтею 21 ЗК ( 2768-14 ) порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, а також визнання недійсними угод щодо земельних ділянок, а тому при вирішенні даної категорії спорів є важливим з'ясування правового статусу і належності спірної земельної ділянки.

Отже, судам необхідно перевіряти повноваження відповідних органів, на виконання рішень яких було укладено спірний договір, щодо вирішення питань регулювання земельних відносин і вилучення земельних ділянок.

Необхідно враховувати, що земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, - ріллю, багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, ліси площею понад 1 га для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення вилучає Кабінет Міністрів України, крім як у випадках, визначених частинами п'ятою - восьмою статті 149 та статтею 150 ЗК ( 2768-14 ).

У спорах про визнання договорів оренди землі недійсними судам належить ретельно з'ясовувати наявність повноважень у осіб, якими підписується договір, зокрема, виходячи з вимог статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" ( 280/97-ВР ) (повноваження сільського, селищного, міського голови закінчуються в день відкриття першої сесії відповідної сільської, селищної, міської ради, обраної на наступних чергових місцевих виборах, або, якщо рада не обрана, з моменту вступу на цю посаду іншої особи, обраної на наступних місцевих виборах, крім випадків дострокового припинення його повноважень відповідно до частин 1 та 2 статті 79 цього Закону) ( 280/97-ВР ).

При вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати наявність на момент укладення спірного договору оренди рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки, оскільки його відсутність суперечить вимогам абзацу 6 частини 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), згідно з яким невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки є проект відведення земельної ділянки (у разі його розроблення згідно із законом) ( 161-14 ), та пункту 3 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року N 677, яким встановлено, що проект відведення земельної ділянки розробляється на підставі рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.

Розглядаючи справи про визнання недійсним договору оренди, суди повинні давати правову оцінку питанню чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такий договір.

Окремо слід зазначити, що, як передбачено частиною 2 статті 13 ЦК ( 435-15 ), при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, а тому за умови, що судами буде встановлено факт передачі в оренду земельної ділянки, на якій знаходиться майно (нерухомість), що належить іншій особі на праві власності, суди мають правові підстави для визнання спірного договору недійсним, оскільки відповідно до частини 1 статті 203 ЦК ( 435-15 ) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу ( 435-15 ), іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Також звертаємо увагу на спори за участю сільськогосподарських товариств. Так, згідно з Указом Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 08.08.95 року N 720/95 членам сільськогосподарського акціонерного товариства гарантовано право на отримання земельного паю, а в подальшому - на виділення його в натурі та оформлення у приватну власність, а тому за наявності звернень таких осіб з проханням виділити земельні паї в натурі та надати їм землю для ведення особистого селянського господарства укладення договору оренди землі з іншими особами є неправомірним.

Як свідчить судова практика, господарськими судами при вирішенні цієї категорії спорів не завжди враховувались вимоги законодавства щодо реєстрації договорів оренди у структурному підрозділі державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" згідно з постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 року N 2073 та Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 04.06.99 року за N 354/3647).

Так, у справі господарського суду Харківської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Селищної ради до Товариства про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати згідно з договором оренди земельної ділянки, укладеним сторонами, та зустрічним позовом про визнання договору оренди нечинним рішенням місцевого суду первісний позов було задоволене частково, стягнуто частину заявленої суми заборгованості. У задоволенні решти вимог первісного позову та в задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції вказав, що договір оренди земельної ділянки було укладено сторонами відповідно до вимог чинного на той час законодавства та зареєстровано відповідно до його вимог у Селищній раді.

Апеляційний господарський суд не погодився з позицією місцевого суду: рішення суду першої інстанції скасував і прийняв нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовив, а зустрічний позов задовольнив, визнавши нечинним договір оренди земельної ділянки.

Під час перегляду справи в апеляційному порядку судом було встановлено, що, в порушення вимог постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 року N 2073 та Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43, спірний договір оренди земельної ділянки не було зареєстровано у структурному підрозділі державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України".

Визнаючи спірний договір недійсним, суди мають враховувати положення ЦК ( 435-15 ) щодо моменту, з якого угода вважається недійсною, а саме: угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. Проте, якщо із змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається недійсною і припиняється на майбутнє. Зазначене зумовлено тим, що за угодами про оренду землі неможливе застосування реституції; однак у судовій практиці непоодинокими є випадки, коли одночасно з питанням щодо визнання угоди недійсною порушується питання про стягнення коштів за такою угодою (по орендній платі за землю).

У постановах ВСУ звертається увага господарських судів, зокрема на те, що залучення до участі у справі особи, у користуванні якої раніше перебувала земельна ділянка, що є об'єктом спірного договору, навіть якщо така особа оскаржила результати конкурсу, на підставі якого укладено спірний договір, не є необхідним, оскільки така особа не є стороною вказаного договору.

Водночас, у силу положень частини 5 статті 116 ЗК ( 2768-14 ) надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом ( 2768-14 ), а тому до розгляду справ зазначеної категорії спорів мають залучатись особи, які не є сторонами спірного договору, але згідно із статтями 125, 126 ЗК ( 2768-14 ) можуть вважатися законними користувачами земельної ділянки, що є предметом оскарженого договору.

2.3. Право земельного сервітуту

Поняття, зміст і підстави встановлення і припинення земельного сервітуту визначаються главою 32 ЦК ( 435-15 ) (статті 401-406), главою 16 ЗК ( 2768-14 ) (статті 98-102).

Відповідно до статті 395 ЦК ( 435-15 ) сервітут є речовим правом на чуже майно, яке полягає у можливості обмеженого використання чужого майна для задоволення потреб, які не можуть бути задоволені іншим шляхом.

У визначенні правильності обрання позивачем способу захисту порушеного права необхідно розмежовувати такі способи захисту права, як встановлення сервітуту та усунення перешкод у користуванні майном (негаторний позов). Основним критерієм для цього є така ознака, як наявність або відсутність протиправного характеру дій відповідача.

Наприклад, у справі господарського суду Полтавської області за позовом ТОВ (власника нежитлових приміщень) до ВАТ (постійного землекористувача ділянки, на якій розташовані приміщення позивача) про усунення перешкод у реалізації права власності на нерухоме майно шляхом зобов'язання відповідача надати позивачу доступ до нежилого приміщення (негаторний позов) місцевий господарський суд, з висновками якого погодився ВГСУ, вказав на помилкове обрання позивачем способу захисту порушеного права.

Зокрема, у мотивувальній частині постанови касаційним судом зазначалось таке.

У порушення норм статей 33, 34 ГПК ( 1798-12 ) позивачем не доведено факту порушення його прав у користуванні належним йому нерухомим майном з боку відповідача, оскільки позивач навіть не скористався наданим йому чинним законодавством правом на встановлення сервітуту, щоб безперешкодно користуватися належним йому на праві приватної власності приміщенням механічної майстерні.

Крім того, позивач звернувся до суду з негаторним позовом, підставою якого є обставини, що підтверджують право позивача на користування і розпорядження майном, вчинення відповідачем дій, які перешкоджають позивачу використовувати належні йому права. Умовою задоволення негаторного позову є встановлення судом факту протиправності дій відповідача. Проте апеляційна інстанція не встановила в діях відповідача будь-якої протиправності.

Враховуючи викладене пред'явлений позивачем негаторний позов не відповідає встановленим способам захисту цивільних прав особи, чиє нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, яка на законних підставах належить іншій юридичній особі на праві постійного землекористування.

З урахуванням вимог частини 1 статті 92 ЗК ( 2768-14 ) касаційною інстанцією відхилено як помилкові посилання скаржника на неможливість укладення на підставі частини 2 статті 402 ЦК ( 435-15 ) договору про встановлення земельного сервітуту з відповідачем, який не є власником земельної ділянки, оскільки в частині 2 статті 402 ЦК ( 435-15 ) йдеться також про можливість встановлення земельного сервітуту договором між особою, яка вимагає його встановлення, та володільцем земельної ділянки, а не виключно з власником земельної ділянки. Той факт, що відповідач як землекористувач є легітимним володільцем вказаної земельної ділянки, був встановлений судом та не заперечувався позивачем.

Таким чином, у випадку відсутності протиправного характеру дій відповідача виключається можливість задоволення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні майном. У такому разі позивач для задоволення потреби у доступі до свого нерухомого майна повинен вжити заходів для встановлення земельного сервітуту або іншим способом отримати право користування земельною ділянкою.

В окремих випадках позивачі заявляють позовні вимоги про визнання укладеним або про спонукання укласти договір сервітуту.

Так, у справах господарського суду Донецької області, господарського суду Дніпропетровської області судами задовольнялись позовні вимоги - сторін зобов'язували укласти договір про встановлення земельного сервітуту.

У зв'язку з цим необхідно звернути увагу господарських судів на те, що відповідно до частини 1 статті 402 ЦК ( 435-15 ) та частини 1 статті 100 ЗК ( 2768-14 ) суд може винести рішення про встановлення сервітуту, умови якого визначаються судом з урахуванням обставин справи. Судове рішення є окремою формою сервітуту.

Прийняття судом рішення у перед договірному спорі щодо договору про встановлення сервітуту нормами матеріального і процесуального права не передбачено. У разі коли підставою звернення позивача до суду є недосягнення сторонами згоди щодо окремих умов встановлення сервітуту, господарський суд, встановлюючи сервітут своїм рішенням, не позбавлений права враховувати досягнуту сторонами домовленість щодо умов сервітуту.

Відповідно до частини 3 статті 402 ЦК ( 435-15 ) спір про встановлення сервітуту вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, в разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та його умов.

У зв'язку з цим господарські суди дотримуються позиції про відсутність у особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду, якщо така особа до звернення до суду не вчиняла дій стосовно досудового врегулювання відносин з укладення договору сервітуту (не звернулась до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту).

У справі господарського суду Черкаської області за позовом Підприємця-1 до Підприємця-2 про встановлення земельного сервітуту господарські суди трьох інстанцій дійшли висновку про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог з посиланням, зокрема, на те, що позивач не набув права вимагати встановлення сервітуту в судовому порядку, оскільки до подання позову не звертався до відповідача з пропозицією встановити сервітут.

На необхідність перевіряти досудове вжиття позивачем заходів щодо встановлення домовленості про сервітут вказувалось також і у постанові ВГСУ від 26.03.2009 року у справі господарського суду Автономної Республіки Крим.

Як випливає з положень частини 2 статті 401 ЦК ( 435-15 ) та частини 1 статті 98 ЗК ( 2768-14 ), земельний сервітут (крім особистого) може бути встановлений для власника або землекористувача сусідньої земельної ділянки.

Однією з підстав відмови у задоволенні позовних вимог про встановлення сервітуту є відсутність документів, що посвідчують право власності або користування земельною ділянкою.

Обов'язковою умовою встановлення земельного сервітуту є неможливість задоволення потреби особи, яка вимагає його встановлення, в інший спосіб.

Так, у справі господарського суду Автономної Республіки Крим за позовом Товариства до Підприємства про встановлення земельного сервітуту для проїзду до нерухомого майна позивача господарські суди всіх інстанцій дійшли висновку про відмову в задоволенні позову, встановивши, що між позивачем і відповідачем укладено договір про спільне використання дороги. Суди зазначили наявність у позивача можливості використання частини земельної ділянки відповідача для проїзду та вказали на помилковість обрання позивачем за таких обставин способу захисту права у вигляді встановлення земельного сервітуту.

У справі господарського суду Тернопільської області за позовом Товариства до Сільської ради та Райдержадміністрації про встановлення земельного сервітуту рішенням місцевого господарського суду, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду, встановлено земельний сервітут садового товариства на землях територіальної громади села та на землях за межами села для прокладення газопроводу з під'єднанням до існуючого в селі газопроводу середнього тиску.

Постановою ВГСУ від 03.11.2009 року рішення господарського суду Тернопільської області і постанову Львівського апеляційного господарського суду в частині встановлення земельного сервітуту на землях села скасовано, а справу направлено на новий розгляд з посиланням на те, що суди попередніх інстанцій не перевірили:

- можливість задоволення потреби Товариства у проведенні газопроводу іншим способом, ніж встановлення земельного сервітуту на землях села. Зокрема, не з'ясували можливість проведення газопроводу в обхід населеного пункту враховуючи, що Райдержадміністрація не заперечувала проти встановлення земельного сервітуту для цієї мети;

- твердження Сільської ради, що прокладення газопроводу з під'єднанням його до вже існуючого газопроводу середнього тиску призведе до пониження тиску подачі газу для населення села. Для достеменного з'ясування наведених обставин суду першої інстанції необхідно було б призначити земельно-технічну та газотехнічну експертизи, однак суд, не вчинивши відповідних процесуальних дій, передчасно дійшов висновку про наявність підстав для встановлення земельного сервітуту.

У вирішенні спору про встановлення сервітуту необхідно також з'ясовувати, з яких причин позивач не може використовувати належне йому майно без встановлення земельного сервітуту.

Так, у справі господарського суду Харківської області постановою ВГСУ скасовано рішення про задоволення позову і встановлення земельного сервітуту для проїзду до нежитлових приміщень позивача та експлуатації побудованого ним водопровідно-каналізаційного колодязя з протипожежним гідрантом з вказівкою на те, що судом не досліджені обставини та підстави будівництва позивачем вказаного колодязя поза межами належної йому земельної ділянки: дотримання при цьому прав відповідних осіб на земельну ділянку, зайняту цією спорудою, а також неможливість здійснення її експлуатації (застосування) без встановлення сервітуту.

Перелік цілей, для досягнення яких можливо встановити земельний сервітут, визначений статтею 99 ЗК ( 2768-14 ). У справі господарського суду Полтавської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Компанії до Товариства про встановлення позивачу строкового сплатного земельного сервітуту на користування земельною ділянкою для проведення розвідувальних робіт шляхом буріння розвідувальної свердловини господарськими судами всіх інстанцій відмовлено у задоволенні позову. Зокрема, суди не визнали необхідність проведення розвідувальних робіт підставою для встановлення земельного сервітуту.

У мотивувальній частині постанови ВГСУ у цій справі зазначив таке.

Підставою встановлення сервітуту є відсутність у будь-якої особи, у т.ч. й у власника майна, можливості задовольнити свої потреби іншим способом, як встановлення права користування чужим майном - сервітуту.

Види права земельного сервітуту визначає стаття 99 ЗК ( 2768-14 ), положення якої встановлюють підстави, за наявності яких можливе звернення з вимогою про встановлення сервітуту, як то: право проходу та проїзду на велосипеді; право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; право поїти свою худобу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; право прогону худоби по наявному шляху; право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд; інші земельні сервітути.

Названа стаття визначає й конкретних суб'єктів, між якими виникають відносини щодо сервітуту. Частина 1 статті 99 ЗК ( 2768-14 ) визначає, що вимагати встановлення видів земельних сервітутів можуть власники або землекористувачі земельних ділянок.

Таким чином, ініціатором встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, який потребує використання суміжної (сусідньої) земельної ділянки, щоб усунути недоліки своєї ділянки, обумовлені місцем розташування або природним станом.

У названій справі судовими інстанціями було встановлено, що позивач не мав права вимагати від відповідача встановлення сервітуту, оскільки він не є власником або землекористувачем земельної ділянки, якому надається право вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки.

Згідно із статтею 97 ЗК ( 2768-14 ) розвідувальні роботи можуть проводитися на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем; строки і місце проведення таких робіт визначаються угодою сторін. Водночас, із змісту статті 402 ЦК ( 435-15 ) вбачається, що встановлення сервітуту здійснюється у таких правових формах, як договір, закон, заповіт або рішення суду. Цей перелік є вичерпним. Таким чином, судове рішення є окремою формою сервітуту, не передбаченою статтею 97 ЗК ( 2768-14 ) для розвідувальних робіт. Тобто можливість проведення зазначених робіт вирішується шляхом укладення іншого за своєю правовою природою договору, не пов'язаного з правом користування чужою земельною ділянкою на умовах саме земельного сервітуту, види якого визначені статтею 99 ЗК ( 2768-14 ), і до яких не належить право проведення підприємствами, установами та організаціями розвідувальних робіт.

У визначенні умов сервітуту необхідно враховувати витрати власника (володільця) земельної ділянки щодо сплати орендної плати, земельного податку, утримання прибудинкової території тощо в частині тієї площі, на якій встановлено земельний сервітут. Наприклад, у справі господарського суду Луганської області суд, встановивши позивачу сервітут для проїзду і проходу по земельній ділянці, орендованій відповідачем, визначив умовою сервітуту сплату позивачем відповідачу половини орендної плати за землю, відведену під сервітут.

2.4. Право користування чужою земельною
ділянкою для забудови (суперфіцій)

ЦК ( 435-15 ) і ЗК ( 2768-14 ) передбачено речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Спори, пов'язані із застосуванням норм про суперфіцій, з'явились у практиці господарських судів з 2006 року. Кількість справ даної категорії, розглянутих господарськими судами, є відносно незначною. Аналіз вирішення таких спорів показує, що господарські суди припускаються помилок та різної практики при їх розгляді.

З аналізу практики вирішення даних справ вбачається, що господарськими судами не завжди вірно визначається правова природа договору суперфіцію, який ототожнюється з договором оренди земельної ділянки.

Так, Одеський апеляційний господарський суд, відмовляючи Міськраді в задоволенні позовних вимог до Товариства про розірвання договору оренди наданої для забудови земельної ділянки (з мотивів невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, а саме нездійсненням забудови протягом одного року) та зобов'язання звільнити займану земельну ділянку безпідставно застосував до договору оренди землі норми про суперфіцій.

ВГСУ зазначену постанову апеляційної інстанції скасував, звернувши увагу господарського суду на таке.

На спірні орендні правовідносини, пов'язані з невиконанням орендарем умов договору оренди земельної ділянки, та обумовлене цим виникнення підстав для примусового припинення його прав на земельну ділянку в судовому порядку, поширюється дія статей 141, 143 ЗК ( 2768-14 ), статей 3, 6, 617, 618, 638 ЦК ( 435-15 ), статей 15, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), статті 29 Закону України "Про планування і забудову територій" ( 1699-14 ), чим спростовуються помилкові посилання суду апеляційної інстанції в обґрунтування своїх висновків на пункт 4 частини 1 статті 416 ЦК ( 435-15), статтю 144 ЗК ( 2768-14 ), які не стосуються спірних відносин.

Стаття 416 ЦК ( 435-15 ) встановлює підстави припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Таке право (суперфіцій) виникає на підставі відповідного договору або заповіту (стаття 413 ЦК) ( 435-15 ); особливістю такого права є, зокрема, необхідність наявності у власника земельної ділянки права користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

ВГСУ у постанові від 23.10.2007 року вказав на помилковість застосування апеляційним господарським судом норм про суперфіцій до відносин оренди землі і зазначив, що договір оренди і договір суперфіцію підлягають окремому правовому регулюванню та мають властиві їм особливості.

Припустилися помилки в застосуванні норм матеріального права і господарський суд міста Києва та Київський апеляційний господарський суд, які, задовольняючи позовні вимоги щодо розірвання договору оренди земельної ділянки при вирішенні спору, посилались на пункт 4 статті 416 ЦК ( 435-15 ), тоді як до спірних правовідносин необхідно було застосовувати норми Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) та ЗК ( 2768-14 ).

Помилкове застосування положень про суперфіцій до орендних відносин мало місце і у постановах ВГСУ.

Зокрема, у постанові ВГСУ від 25.10.2007 року до спору про розірвання договору оренди земельної ділянки для забудови застосовано положення глави 34 ЦК ( 435-15 ) та статті 102-1 ЗК ( 2768-14 ) . Постановою ВСУ вказано на безпідставність твердження ВГСУ про наявність між сторонами правовідносин суперфіцію.

Рішенням господарського суду Харківської області, з посиланням на статтю 413 ЦК ( 435-15 ), задоволене позов і визнано укладеним з позивачем договір оренди земельної ділянки. Позовні вимоги обїрунтовувались тим, що право користування земельною ділянкою перейшло до позивача як внесок до статутного капіталу, здійснений учасником товариства, який отримав право користування земельною ділянкою під забудову на підставі договору оренди з органом місцевого самоврядування. Постановою ВГСУ це рішення залишено без змін. У мотивувальній частині ВГСУ посилався на частини 1 і 2 статті 413 ЦК ( 435-15 ), які передбачають підстави відчуження права користування чужою земельною ділянкою для забудови.

Положення глави 34 ЦК ( 435-15 ) до відносин оренди земельної ділянки для забудови застосовувались також у постановах ВГСУ від 23.06.2009 року у справах господарського суду Сумської області.

Правильною була правова позиція господарських судів у справі господарського суду Запорізької області за позовом Прокуратури в інтересах Міськради до Підприємця про припинення права користування земельною ділянкою. Господарські суди трьох інстанцій, встановивши, що між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, вказали на помилковість посилання Прокуратури на статтю 416 ЦК ( 435-15 ) як на підставу припинення права користування земельною ділянкою.

Господарюючі суб'єкти зверталися до господарських судів також із позовами про спонукання органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади до укладення договору суперфіцію. Таким чином, суб'єкти господарювання, використовуючи неврегульованість у законодавстві відносин з користування чужою земельною ділянкою, намагались отримати земельну ділянку через рішення суду без проходження процедури відведення земельної ділянки.

Господарюючий суб'єкт, отримавши рішення органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади про відмову в задоволенні його клопотання про надання земельної ділянки у користування для забудови, звертався до суду з позовом про спонукання до укладення договору суперфіцію. Оспорюючи відмову, позивачі посилалися на те, що положення частини 3 статті 124 ЗК ( 2768-14 ) (про передачу земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 ЗК) ( 2768-14 ) поширюються тільки на відносини оренди і не можуть бути підставою для відмови у наданні земельної ділянки на правах суперфіцію.

Крім того, господарюючі суб'єкти подекуди намагаються через договір суперфіцію оформити право користування земельною ділянкою, на якій розташоване придбане ними нерухоме майно.

У господарському суді Автономної Республіки Крим вимога про визнання укладеним договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) заявлялась у зустрічному позові у справі за позовом міської державної адміністрації до господарюючого суб'єкта про звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок.

Задовольняючи позовні вимоги про укладення договору про право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), господарськими судами допущено такі помилки:

- не враховано, що законодавством не передбачено встановлення суперфіцію на підставі рішення суду;

- не враховано, що визнання договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) укладеного у редакції позивача, є обмеженням у реалізації прав власника земельної ділянки, який не може бути примушений виконувати умови договору, визначені в односторонньому порядку;

- не враховано, що порядок надання земельної ділянки юридичній особі здійснюється відповідно до статті 12, частини 2 статті 116, статей 120, 123, 125 ЗК ( 2768-14 ), в силу яких для надання земельної ділянки необхідною є згода на розробку проекту землевідведення, якої позивачем отримано не було;

- не встановлено власника земельної ділянки і не залучено до участі у справі відповідний уповноважений орган. Згідно з частиною 1 пункту 12 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України ( 2768-14 ) до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність) у межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

У разі коли розмежування земель державної та комунальної власності у населеному пункті, в якому розташована спірна земельна ділянка, не проведено, питання щодо того, хто саме наділений повноваженнями щодо розпорядження цією земельною ділянкою, залежить від того, де саме вона знаходиться:

у межах населеного пункту (в такому разі - це компетенція органу місцевого самоврядування) чи за його межами (компетенція органів виконавчої влади).

Господарський суд Автономної Республіки Крим, керуючись статтею 396 ЦК ( 435-15 ), задовольнив позовні вимоги та визнав за позивачем право користування для забудови (суперфіцій), внесеної Міністерством оборони України в особі філії Центрального спеціалізованого будівельного управління "Укроборонбуд" в якості пайового внеску згідно з інвестиційним договором про спільну діяльність із будівництва об'єктів житлово-цивільного призначення, укладеного між Міністерством оборони України і позивачем.

Практика застосування норм про надання земельної ділянки у суперфіцій вказує на необхідність розробки нормативної бази для регулювання порядку укладення договору суперфіцію, порядку надання земельних ділянок у суперфіцій, порядку державної реєстрації договорів суперфіцію тощо.

Наприклад, у справах господарського суду Автономної Республіки Крим за позовами суб'єктів господарювання до Центру державного земельного кадастру при Держкомземі (філії) про визнання неправомірними дій відповідача щодо відмови в реєстрації договору суперфіцію та зобов'язання відповідача здійснити державну реєстрацію договору відповідач посилався на неможливість здійснення державної реєстрації договору суперфіцію, оскільки на даний час не розроблено порядок державної реєстрації таких договорів.

У справі за позовом Підприємства до Міськдержадміністрації про визнання протиправними дій відповідача щодо відмови позивачу в наданні права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) та в укладенні відповідного договору постановою господарського суду Автономної Республіки Крим, залишеною без змін ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду, позов задоволене. Судові акти у справі мотивовано тим, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними главами ЗК ( 2768-14 ). Порядком зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 року N 502, суперфіцій не визначено як підставу для зміни цільового призначення та складання проекту землевідведення. У зв'язку з цим суди дійшли помилкового висновку, що у відповідача не було підстав вимагати розробки проекту відведення земельної ділянки для укладення договору суперфіцію.

Вказані справи свідчать про необхідність визначення у законодавстві підстав, умов та порядку надання земель державної та комунальної власності у суперфіцій.

3. Відповідальність за порушення
земельного законодавства

3.1. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок

3.1.1. Повернення ділянок, зайнятих торговими
кіосками без правовстановлюючих документів на землю

Серед справ цієї категорії численними є спори за позовами контролюючих органів (органів прокуратури) в інтересах держави в особі відповідних місцевих рад про звільнення господарюючими суб'єктами земельних ділянок, що використовуються останніми без правовстановлюючих документів, що виявляється при проведенні перевірок додержання законодавства у сфері отримання та використання земельних ділянок. Як свідчить судова практика, за наявності належних доказів такі позови задовольняються у повному обсязі (стаття 212 ЗК) ( 2768-14 ).

Разом з тим, при вирішенні цієї категорії спорів господарські суди по-різному підходили до правової оцінки наявних у відповідачів документів, які кваліфікувалися як правовстановлюючі на користування земельною ділянкою.

Зокрема, у справі господарського суду Харківської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Підприємця рішенням місцевого суду в задоволенні позову було відмовлено з огляду на те, що відповідач займав спірну земельну ділянку на підставі ордера на здійснення торгівлі з кіоску, який суд визнав правовстановлюючим документом.

Постановою апеляційного суду вказане рішення місцевого суду було скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено. При цьому апеляційний суд на підставі статей 116, 125, 126 ЗК ( 2768-14 ) дійшов висновку, що ордер на право здійснення торгівлі з кіоску не є документом, який підтверджує право користування земельною ділянкою.

У справі ж господарського суду Харківської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Управління з контролю за використанням та охороною земель і Товариства до Підприємця - про зобов'язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку рішенням суду першої інстанції позов задоволене з огляду на те, що відповідач користувався земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.

Постановою апеляційного суду зазначене рішення місцевого господарського суду було скасовано та у позові відмовлено. Апеляційний суд вказав, що, оскільки дозвіл (ордер) на право розміщення кіоску, виданий відповідачеві в установленому порядку, не анульований, то відповідач правомірно на підставі цього ордера займає відведену йому для торгівлі з лотка земельну ділянку.

Однак ВГСУ вказану постанову апеляційного суду скасував, а рішення суду першої інстанції залишив без змін.

У постанові ВГСУ, зокрема, зазначалося, що документ дозвільного характеру, яким є ордер, надає суб'єкту господарювання право на здійснення господарської діяльності на певній території, земельній ділянці або в певному приміщенні. При цьому такий документ не надає права на відповідну земельну ділянку як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина 1 статті 79 ЗК) ( 2768-14 ). Отже, суд апеляційної інстанції безпідставно ототожнив надання відповідачу згідно з ордером дозволу на здійснення торгівлі на певній земельній ділянці з наданням йому певного права на цю земельну ділянку.

3.1.2. Правова оцінка зайняття земель
об'єктами рекламних засобів

Господарськими судами розглядався також ряд справ щодо зайняття земельних ділянок зовнішніми рекламними засобами. Проблемним виявилися питання: чи є самовільно зайнятою земельна ділянка, на якій розміщено зовнішній рекламний засіб, та чи є обов'язковим у таких випадках отримання правовстановлюючих документів на земель ну ділянку, на якій такий рекламний засіб розміщено? Позиції судових інстанцій з цього питання різняться.

Так, у справі господарського суду Автономної Республіки Крим рішенням місцевого суду, залишеним без змін постановою апеляційного суду, відмовлено у задоволенні позову Прокуратури в інтересах держави в особі Сільської ради до Товариства про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.

Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходили з того, що у даному випадку має місце не самовільне зайняття земельної ділянки, а використання земельної ділянки згідно з дозволом органу місцевого самоврядування без правовстановлюючих документів; але спеціальним законом, який регламентує правовідносини у сфері реклами, не встановлено обов'язкового отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку.

Скасовуючи судові рішення у даній справі, ВГСУ звернув увагу судів на таке.

Розміщення рекламного засобу на земельній ділянці передбачає її використання (встановлення, поточні монтажні роботи тощо), а використання землі в Україні згідно із статтею 2 Закону України "Про плату за землю" ( 2535-12 ) є платним. Крім того, частиною третьою статті 125 ЗК ( 2768-14 ) (в редакції, чинній до внесення змін від 05.03.2009 року) визначено, що приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації забороняється.

Суди вказані обставини залишили поза увагою і не дали правової оцінки правомірності використання земельної ділянки для встановлення і розміщення на ній металевої конструкції на фундаменті, яка використовується у якості рекламного носія, без належних доказів відведення цієї ділянки для зазначеної мети; не встановили, чи дотримано органами місцевого самоврядування порядок передачі відповідачу земельної ділянки для розміщення рекламного засобу виходячи з вимог земельного законодавства та вимог Закону України "Про місцеве самоврядування" ( 280/97-ВР ) щодо повноважень органів місцевого самоврядування у сфері земельних відносин.

При розв'язанні іншого спору у справі господарського суду Автономної Республіки Крим рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, так само відмовлено у задоволенні позову Прокуратури, заявленого в інтересах держави в особі Сільської ради до Товариства про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.

Судові рішення мотивовано тим, що відповідач встановив рекламну конструкцію за згодою Сільської ради на підставі договору відповідно до вимог чинного законодавства, яке регулює правовідносини у сфері реклами. Законом України "Про рекламу" ( 270/96-ВР ) не передбачено проведення землевідводу і оформлення земельної ділянки для встановлення реклами.

ВГСУ, залишаючи постанову апеляційного суду у даній справі без змін, зокрема, зазначив, що розміщення зовнішньої реклами регламентується спеціальним нормативним актом - Типовими правилами розміщення зовнішньої реклами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2003 року N 2067. Вказані Правила містять перелік необхідних документів для отримання дозволу на розміщення реклами, в якому не зазначені документи про землевідвід. Перелік документів для отримання дозволу є вичерпним.

Ухвалою ВСУ відмовлено в порушенні касаційного провадження з перегляду постанови ВГСУ у цій справі.

Необхідно звернути увагу судів на те, що згідно з редакцією статті 24 Закону України "Про планування і забудову територій" ( 1699-14 ), що діяла до 15.04.2009 року, порядок отримання дозволу на будівництво тимчасових споруд та розміщення реклами визначається місцевими правилами забудови відповідно до закону. За змістом чинної редакції вказаної статті розміщення тимчасових споруд і реклами здійснюється в порядку, встановленому законодавством.

3.1.3. Повернення земельних ділянок
у разі нездійснення дій щодо оформлення
землекористування власником об'єкта нерухомості

Окремо слід зупинитися на практиці вирішення спорів щодо права користування земельною ділянкою за відсутності договору оренди останньої між повноважним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування та новим власником будівлі, розташованої на цій земельній ділянці.

У випадках невчинення дій щодо оформлення права на землю новим власником будівлі, розташованої на спірній земельній ділянці, прокурорами в інтересах держави в особі відповідних державних органів заявляються позови про звільнення таких земельних ділянок як самовільно зайнятих.

Необхідно зазначити, що на сьогодні в практиці розгляду таких справ існують протилежні правові підходи, а саме:

- відсутність у нового власника будівлі правовстановлюючих документів на користування земельною ділянкою, на якій знаходиться будівля, свідчить про самовільне зайняття даної земельної ділянки;

- користування земельною ділянкою новим власником будівлі не є самовільним зайняттям даної земельної ділянки, оскільки перехід права власності на будівлю, що розташована на спірній земельній ділянці, зумовлює перехід права на її користування.

Наприклад, рішенням господарського суду Донецької області задоволене позов Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом зносу будівель, розташованих на земельній ділянці, та приведення її у придатний для використання стан.

Рішення мотивовано порушенням вимог статей 125, 126 ЗК ( 2768-14 ) в зв'язку з відсутністю документів, які підтверджують право відповідача на користування спірною земельною ділянкою.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду рішення суду першої інстанції залишено без змін. Зазначена постанова оскаржена не була та набрала чинності.

Іншим чином вирішено спір у справі господарського суду Донецької області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Товариства про повернення самовільно зайнятої земельної ділянки.

Рішенням місцевого суду позов задоволено, Товариство зобов'язано повернути самовільно зайняту земельну ділянку шляхом зносу будівель, розташованих на земельній ділянці. Рішення мотивовано відсутністю договору оренди зазначеної земельної ділянки.

Однак суд апеляційної інстанції не погодився з позицією суду першої інстанції, обґрунтовуючи це таким.

Відповідно до статті 377 ЦК ( 435-15 ) (в редакції, чинній на момент спірних правовідносин) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розташовані на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розташовані, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Частиною 1 статті 120 ЗК ( 2768-14 ) (в редакції, чинній на момент розгляду справи) визначено, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

Відповідно до статей 116, 124 ЗК ( 2768-14 ) та статті 16 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом ( 2768-14 ).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

При цьому суд апеляційної інстанції встановив, що Товариство отримало дозвіл виконкому Міськради на підготовку матеріалів для розробки технічної документації для переоформлення земельної ділянки в оренду під існуючий об'єкт та позитивні висновки від управління земельних ресурсів, регіональної екологічної інспекції, науково-методичного відділу охорони пам'яток історії та культури, управління містобудування та архітектури, юридичного відділу Міськвиконкому, голови Райради міста.

На підставі викладеного суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що на виконання вимог Управління з контролю за використанням та охороною земель відповідачем проведені всі необхідні дії щодо оформлення документів на право користування земельною ділянкою.

ВГСУ, залишаючи постанову апеляційної інстанції без змін, також зазначив, що поняття "самовільне зайняття земельних ділянок" визначено у статті 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" ( 963-15 ) (у чинній на час вирішення спору редакції від 23.07.2003 року) як будь-які дії особи, що свідчать про фактичне використання не наданої їй земельної ділянки чи намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, який посвідчує право на неї, та до його державної реєстрації. Зважаючи на встановлені апеляційним судом обставини суд касаційної інстанції погодився з висновком про відсутність доказів щодо самовільного зайняття відповідачем спірної земельної ділянки.

Отже, характерним для вирішення спорів відповідної категорії є те, що у цих справах доводи відповідачів часто зводяться до того, що ними вчиняються певні дії стосовно належного оформлення права землекористування, але ці дії не можуть бути визначені як такі, що надають право на користування земельною ділянкою до отримання визначеного законом правовстановлюючого документа на земельну ділянку, оскільки вчинення певних дій не гарантує позитивного вирішення даного питання.

У справі господарського суду Донецької області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Підприємства про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки рішенням суду першої інстанції позовні вимоги було задоволене. При цьому суд першої інстанції виходив з того, що позивачем доведено факт самовільного зайняття земельної ділянки та порушення вимог статей 116, 126 ЗК ( 2768-14 ).

Постановою апеляційного суду вказане рішення скасовано, в задоволенні позову відмовлено з посиланням на те, що з моменту набуття права власності на будівлю на підставі договору купівлі-продажу відповідач згідно з вимогами статті 30 Земельного кодексу України від 18.12.90 року ( 561-12 ) (чинного на момент виникнення спірних правовідносин) отримав право користуватися земельною ділянкою під будівлею. Судом зазначено, що таке право не оформлено правовстановлюючим документом відповідно до вимог чинного з 01.01.2002 ЗК ( 2768-14 ), проте законодавство не передбачає будь-яких строків для оформлення даного фактично набутого права землекористування.

Крім того, примусове звільнення земельної ділянки шляхом знесення будівлі є порушенням права власності відповідача, гарантованого статтею 41 Конституції України ( 254к/96-ВР ). Зазначені обставини виключають можливість звільнення земельної ділянки під будівлею з посиланням на її самовільне зайняття. Дану постанову апеляційної інстанції оскаржено не було.

У справі господарського суду міста Києва про визнання недійсним рішення Міськради, скасовуючи рішення місцевого суду про задоволення позову, апеляційний суд зазначив, що судом першої інстанції невірно застосовано статтю 120 ЗК ( 2768-14 ), оскільки вона регулює порядок переходу права власності на житлову будівлю, в той час як позивач є власником нежитлової будівлі. Враховуючи той факт, що позивач є юридичною особою, порядок відведення земельної ділянки для нього регулюється статтями 123, 124 ЗК ( 2768-14 ).

ВГСУ, не погоджуючись з такими висновками суду апеляційної інстанції, вказав, що незважаючи на той факт, що право власності позивача на нерухомість виникло на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди, недотримання порядку оформлення права на земельну ділянку, на якій розташована нерухомість, не може бути підставою для обмеження права власника нерухомості на користування нерухомістю та як наслідок - земельною ділянкою, на якій вона розташована, оскільки користування нерухомістю неможливе без користування земельною ділянкою.

Слід звернути увагу судів на те, що за Законом України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" ( 963-15 ), в редакції, яка вступила в дію з 15.04.2008 року, самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, що свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

При цьому, з огляду на приписи статті 182, частини 2 статті 331, статті 657 ЦК ( 435-15 ), відповідно до яких право власності за договором купівлі-продажу нерухомого майна виникає з моменту державної реєстрації, покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.

Отже, з урахуванням положень статті 377 ЦК ( 435-15 ) та статті 120 ЗК ( 2768-14 ) до спірних правовідносин, що виникли після 15.04.2008 року, за умови доведення власником об'єкта нерухомості факту вчинення дій, спрямованих на оформлення користування землею під таким об'єктом, відповідна ситуація не може бути охарактеризована як "самовільне зайняття земельної ділянки", оскільки правочини, що тягнуть перехід права власності на нерухомість, водночас є підставою для переходу відповідного права на землю, з огляду на те, що частина земельної ділянки, на якій розташована нерухомість, слідує юридичній долі нерухомості.

3.1.4. Приведення земельних ділянок
у придатний для використання стан шляхом
знесення будинків, будівель і споруд

Аналіз справ даної категорії свідчить про непоодинокі випадки звернення до господарських судів з позовами про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення будинків і споруд.

Постановляючи рішення у таких справах, судам необхідно враховувати, що особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. За змістом статей 321 та 378 ЦК ( 435-15 ) право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправне позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.

Відтак, при винесенні рішень у подібних категоріях справ судам слід приділити увагу тому факту, що вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення будівель і споруд, розташованих на спірній земельній ділянці, не можуть задовольнятись, якщо такі будівлі належать на праві власності певній особі. При цьому, така особа має обов'язково залучатись до розгляду справи, оскільки подібний спір безпосередньо стосується її прав та охоронюваних законом інтересів.

Таким чином, для вирішення даної категорії спорів суттєвим є визначення правового статусу об'єктів, про знесення яких порушується питання, оскільки, якщо судом встановлено, що такі об'єкти є самочинно побудованими і право власності на них не оформлено в установленому порядку, то правових підстав для відмови у задоволенні відповідних вимог фактично немає.

ВСУ було скасовано постанову ВГСУ, якою скасовано судові рішення про задоволення позовних вимог про зобов'язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку у справі за позовом виконкому Міськради до Товариства.

ВГСУ виходив із того, що судами не було встановлено правового статусу розташованої на спірній ділянці будівлі. Крім того, суди не надали правової оцінки умовам договору оренди, укладеного між позивачем і відповідачем, та не з'ясували правові підстави для знесення розташованих на земельній ділянці споруд.

Водночас, під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій було встановлено, що позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення, в якому зазначив неможливість поновлення договору оренди спірної земельної ділянки. Крім того, Товариство не мало належного дозволу, а також належно затвердженого проекту на будівництво об'єкта містобудування.

За таких обставин ВСУ дійшов висновку, що суди першої та апеляційної інстанцій правомірно виходили з того, що договір оренди спірної земельної ділянки припинив свою дію, у зв'язку з чим вказана ділянка підлягає поверненню орендодавцю, а самочинно збудоване на спірній земельній ділянці майно - знесенню.

3.2. Самочинне будівництво

Для правильного вирішення категорії спорів, що виникають у зв'язку з будівництвом на спірній земельній ділянці об'єкта нерухомості, судам необхідно брати до уваги таке.

Відповідно до приписів статті 375 ЦК ( 435-15 ) право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам має власник земельної ділянки. Згідно з вимогами статті 125 ЗК ( 2768-14 ) (в редакції, чинній до внесення змін від 05.03.2009 року) право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її користувачем документа, що посвідчує це право, та його державної реєстрації.

Отже, при вирішенні подібних спорів суди мають досліджувати питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об'єктів і документів про виділення земельної ділянки для їх будівництва.

Відповідно до частин 1, 3 статті 376 ЦК ( 435-15 ) будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належного затвердження проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Водночас, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, лише за умови надання особі земельної ділянки в установленому порядку під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо під час вирішення спору судом буде встановлено, що відповідач не має належного дозволу, а також належно затвердженого проекту, які передбачені законодавством, на будівництво об'єкта містобудування, то такі обставини є підставою для висновку, що відповідачем здійснено самочинне будівництво на спірній земельній ділянці, а відтак, вказане майно відповідно до чинного законодавства підлягає знесенню.

У разі встановлення факту відсутності у відповідача визначених законом правовстановлюючих документів на спірну земельну ділянку суди мають виходити з того, що згідно із статтею 212 ЗК ( 2768-14 ) зазначені вище дії особи кваліфікуються як самовільне зайняття земельної ділянки, а тому остання підлягає поверненню власнику землі або законному землекористувачу.

Для визнання права власності на самочинно збудований об'єкт суд також має встановити, що спірні споруди завершені будівництвом (введені в експлуатацію в установленому законом порядку), а також те, що земельна ділянка, яка не була відведена позивачу для цієї мети, надана йому в установленому порядку під уже збудований об'єкт. При цьому суди мають з'ясовувати, до якої власності належить спірна ділянка і, відповідно, повноваження органів державної влади щодо розпорядження нею.

Разом з тим, у спорах про визнання права власності на об'єкти нерухомості, споруджені на орендованій земельній ділянці, судам слід враховувати положення статті 95 ЗК ( 2768-14 ) та статті 25 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), згідно з якими орендар як тимчасовий землекористувач, з урахуванням умов надання земельної ділянки та її цільового призначення, має право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі та споруди лише за умови письмової згоди на це орендодавця з дотриманням установленого законодавством порядку.

Отже, судам слід з'ясовувати: хто є власником земельної ділянки, на якій розташований спірний об'єкт; чи надано власником земельної ділянки письмовий дозвіл на будівництво об'єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці; чи дотримано порядок будівництва спірних об'єктів нерухомості, зокрема, чи наявна дозвільна документація на будівництво цих об'єктів; чи здавались об'єкти нерухомості в експлуатацію.

У випадках, коли у зазначених спорах йдеться про визнання права власності на об'єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці державної чи комунальної форми власності, до розгляду відповідних справ в обов'язковому порядку мають залучатись не лише виконком, а й, власне, орган місцевого самоврядування, оскільки такий спір безпосередньо стосується його інтересів як розпорядника земель.

Спір про визнання права власності на об'єкти нерухомості не стосується прав і обов'язків особи, щодо якої відповідним державним органом прийнято рішення про надання попередньої згоди на розташування земельної ділянки та розробку проекту землевідводу для будівництва (за умови, що на час винесення рішення суду не приймалось рішення про виділ земельної ділянки з визначеними межами у користування такої особи), а тому у суду немає правових підстав для залучення такої особи до участі у справі.

Окремо слід відзначити, що при вирішенні спорів про визнання права власності на самочинно зведені об'єкти нерухомості важливим є з'ясування правового статусу земельної ділянки, на якій розташований такий об'єкт.

Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.96 року N 1576 затверджено Перелік населених пунктів, віднесених до курортних. Відповідно до статті 1 Закону України "Про курорти" ( 2026-14 ) курорт - це освоєна природна територія на землях оздоровчого призначення, що має природні лікувальні ресурси, необхідні для їх експлуатації будівлі та споруди з об'єктами інфраструктури, використовується з метою лікування, медичної реабілітації, профілактики захворювань та для рекреації і підлягає особливій охороні.

Згідно із статтею 28 Закону України "Про курорти" ( 2026-14 ) округ санітарної охорони - це територія земної поверхні, зовнішній контур якої збігається з межею курорту. У межах цієї території забороняються будь-які роботи, що призводять до забруднення ґрунту, повітря, води, завдають шкоди лісу, іншим зеленим насадженням, сприяють розвитку ерозійних процесів і негативно впливають на природні лікувальні ресурси, санітарний та екологічний стан природних територій курортів.

Відповідно до статті 88 Водного кодексу України ( 213/95-ВР ) та статті 60 ЗК ( 2768-14 ) з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Водночас, частиною 1 статті 90 Водного кодексу України ( 213/95-ВР ) встановлено, що прибережна захисна смуга уздовж морів, морських заток і лиманів входить до зони санітарної охорони моря і може використовуватися лише для будівництва санаторіїв та інших лікувально-оздоровчих закладів, з обов'язковим централізованим водопостачанням і каналізацією.

3.3. Стягнення збитків за фактичне користування
земельною ділянкою без правовстановлюючих документів

У справах досліджуваної категорії вимоги про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки часто поєднувалися з вимогами про стягнення шкоди, заподіяної таким самовільним зайняттям.

Розмір шкоди визначався за Методикою визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 25.07.2007 року N 963.

Аналіз справ, у яких розглядались вказані вимоги, свідчить, що у переважній більшості випадків суди задовольняли вимоги про стягнення шкоди на підставі встановлення факту самовільного зайняття земельних ділянок і методологічно (здійсненого на підставі зазначеної Методики) ( 963-2007 ) та арифметичне правильного розрахунку шкоди.

У спорах, пов'язаних зі стягненням органами місцевого самоврядування збитків за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів (така ситуація має місце при фактичному користуванні земельною ділянкою, на якій розташована придбана нерухомість), господарські суди також по-різному підходили до правової оцінки правовідносин, що склалися.

У справі господарського суду Луганської області судом першої інстанції було задоволено позов Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Товариства про стягнення збитків за безпідставне користування земельною ділянкою, оскільки відповідачем не було укладено договору оренди землі та, взагалі, не отримано правовстановлюючого документа на право використання земельної ділянки, на якій розташований придбаний у власність за договором купівлі-продажу цілісний майновий комплекс, чим порушено цивільне право позивача на отримання плати за використання землі (упущена вигода).

Постановою апеляційного суду, залишеною без змін ВГСУ, рішення суду першої інстанції залишено без змін як обґрунтоване та законне.

Однак при розгляді іншої справи за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Підприємства з аналогічного питання господарський суд Луганської області дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.

При винесенні рішення суд зазначив, що спір виник з приводу шкоди, спричиненої місцевому бюджету: правовідносини із сплати загальнообов'язкових платежів і податків до місцевого бюджету є об'єктом спричинення шкоди, а сама шкода - це збитки у вигляді недоїмки обов'язкового платежу - не сплаченої до місцевого бюджету орендної плати за земельну ділянку. Орендна ж плата не сплачена в результаті відсутності договору на оренду земельної ділянки.

Визначення Прокуратурою та позивачем способу захисту порушеного права та осіб, в інтересах яких мають бути заявлені вимоги про ненадходження до місцевого бюджету грошей, суперечить закону і фактичним правовідносинам між сторонами спору. Стягнення збитків із землекористувачів передбачено статтями 156, 157 ЗК ( 2768-14 ), і розраховуються збитки за неправомірне користування землею відповідно до встановленої Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земель не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 25.07.2007 року N 963. Крім того, міськрада не є суб'єктом господарювання, який може мати прибуток. Статтею 225 ГК ( 436-15 ) втрачену вигоду визначено як неодержаний прибуток. Таким чином, визначення предмета спору, позивача у справі та обґрунтування позовних вимог за нормами статей 224, 225 ГК ( 436-15 ) є неправильним.

Щодо застосування до спірних правовідносин статті 22 ЦК ( 435-15 ), то, як вказано вище, прокурору необхідно було довести, яке саме цивільне право міськради (неприбуткової організації) порушено відповідачем на заявлену суму збитків. Такі докази у матеріалах справи відсутні.

Відповідно до статті 1166 ЦК ( 435-15 ) учасник господарських відносин, який заподіяв своїми діями чи бездіяльністю шкоду майну юридичної особи, повинен відшкодувати цю шкоду суб'єкту, права якого порушено, у повному обсязі.

Докази щодо правомірності застосування до спірних правовідносин статті 1166 ЦК ( 435-15 ) також відсутні, оскільки Прокуратурою невірно обрано спосіб захисту порушеного права, невірно визначено предмет спору і організації, в особі яких мають бути захищені інтереси держави.

Рішенням господарського суду в задоволенні позовних вимог було відмовлено.

Постановою апеляційного суду, залишеною без змін ВГСУ, зазначене рішення місцевого суду залишено в силі.

Слід звернути увагу судів на те, що відповідно до статті 13 Закону України "Про плату за землю" ( 2535-12 ) підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, - договір оренди такої земельної ділянки.

Аналіз приписів цивільного та земельного законодавства свідчить, що у разі придбання об'єкта нерухомості до набувача переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яке він повинен оформити згідно з чинним законодавством.

Таким чином, до оформлення державного акта на земельну ділянку або договору оренди з одночасним розірванням старого договору саме попередній власник (орендар) сплачує земельний податок (орендну плату), якщо інше не обумовлене в договорі купівлі-продажу майна або земельної ділянки.

4. Особливості вирішення спорів за окремими
категоріями земель та суб'єктів

4.1. Землі сільськогосподарського призначення
(спори щодо зміни цільового призначення)

У категорії справ з розгляду спорів про зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення розглядалися спори щодо відшкодування втрат сільськогосподарських угідь внаслідок вилучення їх для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом.

Відповідно до статті 207 ЗК ( 2768-14 ) втрати сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, перелогів, сінокосів, пасовищ), лісових земель і чагарників як основного засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві внаслідок вилучення їх для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом, підлягають відшкодуванню.

Правильність проведеного розрахунку втрат стала предметом розгляду у справі господарського суду міста Севастополя, у якій було встановлено, що рішенням Міськради із земель запасу, категорії земель сільськогосподарського призначення відповідачу було передано земельну ділянку для будівництва і обслуговування будівель і споруд сектору цивільної авіації строком до 1 січня 2052 року.

Згідно з розрахунком, наданим Філіалом інституту землеустрою Української академії аграрних наук, втрати сільськогосподарського виробництва були визначені в сумі 37166,84 грн., які перераховані відповідачем на рахунок місцевого бюджету.

Проведеною Прокуратурою перевіркою достовірності та повноти нарахування сум втрат сільськогосподарського виробництва, що підлягали сплаті до бюджету відповідачем, було встановлено застосування невірного нормативу при розрахунках, що призвело до заниження відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва до бюджету.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду та постановою ВГСУ, було відмовлено у задоволенні позовних вимог на підставі ненадання доказів втрат сільськогосподарського виробництва від вилучення ріллі та з урахуванням висновків ґрунтознавчої експертизи, згідно з якою на момент укладення між Міськрадою і Товариством договору оренди земельна ділянка не була переведена у категорію земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення і залишилась у категорії земель сільськогосподарського призначення.

Судовою експертизою у справі встановлено, і це відзначено в судових актах, що земельна ділянка земель запасу сільськогосподарського призначення площею 3,9783 га на момент передачі її в оренду Товариству не могла розглядатися як така, що належала до основних засобів виробництва в сільському господарстві. Водночас, названа земельна ділянка відноситься до перелогів (відповідно до ГОСТ 26640-85 "Земли, термины и определения", перелоги - це землі, які раніше орали, а згодом більше року, починаючи з осені, не використовували для засіву сільськогосподарських культур і не готують під пар).

У справі господарського суду міста Києва Прокуратура звернулась із позовом в інтересах держави в особі Державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель України та Державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель Автономної Республіки Крим до Ради міністрів АРК, третя особа без самостійних вимог - Підприємство, про визнання недійсною постанови відповідача "Про затвердження проекту відведення і надання земельної ділянки в оренду Підприємству".

Позов мотивовано тим, що на підставі оскаржуваної постанови, в порушення вимог статті 207 ЗК ( 2768-14 ), здійснено вилучення сільськогосподарських земель без відшкодування втрат сільськогосподарських угідь. Також прокуратура посилалася на те, що, всупереч вимогам статей 123, 124 ЗК ( 2768-14 ), статей 35, 36 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" ( 1808-15 ), оскаржуваною постановою проект відведення земельної ділянки затверджено на підставі недійсного висновку державної експертизи землевпорядної документації від 19.04.2005 року, узгодженого після доопрацювання 22.04.2005 року, строк якого становить три роки.

Справа розглядалася судами неодноразово. Під час останнього розгляду справи рішенням суду першої інстанції було відмовлено у задоволенні позовних вимог з підстав недоведеності позивачем наявності порушень порядку надання земельної ділянки, передбаченого чинним законодавством, зокрема статтями 20, 124, 125 ЗК ( 2768-14 ).

ВГСУ вказане рішення місцевого суду скасовано, позов задоволене. Суд касаційної інстанції зазначив, що судом першої інстанції не встановлено наявності передбачених законом підстав для зміни відповідачем категорії земельної ділянки, яка перебувала у запасі на території Сільської ради, із земель сільськогосподарського призначення до земель іншої категорії. За вимогами статті 20 ЗК ( 2768-14 ) така зміна мала бути здійснена за рішенням повноважного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. При розгляді справи не доведено факту виконання вимог цієї норми.

Також ВГСУ зазначив, що суд першої інстанції при вирішенні даного спору, а відповідач - при прийнятті оскаржуваної постанови не врахували обставини, які свідчать про наявність постійного чи тимчасового використання земельної ділянки, цільове використання земельної ділянки після експлуатації родовища та про її власне цільове призначення, категорію, можливість відновлення і подальшого раціонального використання відповідно до вимог статей 4, 5, 30, пункту 4 статті 66, статті 79 ЗК ( 2768-14 ).

Враховуючи викладене, а також з огляду на відсутність в оскаржуваній постанові відповідача вимог про рекультивацію і відшкодування втрат після експлуатації земельної ділянки орендарем у порядку, визначеному статтями 207, 208 ЗК ( 2768-14 ), без зазначення підстав для звільнення від такого відшкодування, на відсутність на момент прийняття оскаржуваної постанови чинного висновку державної землевпорядної експертизи суд касаційної інстанції дійшов висновку про задоволення касаційного подання Прокуратури, скасування рішення суду першої інстанції та задоволення позовних вимог.

4.2. Спори щодо земель оборони

Для правильного вирішення даної категорії спорів необхідно враховувати, що відповідно до законів України "Про оборону України" ( 1932-12 ), "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" ( 1075-14 ) Міністерство оборони України є уповноваженим державою органом управління військовим майном. Отже, рішення у визначеній категорії спорів у будь-якому разі стосується прав і обов'язків Міністерства оборони України, а тому воно має залучатись до розгляду справи.

Аналіз свідчить про значну кількість справ, що зводяться до визнання дійсним (недійсним) договору, спонукання до виконання договорів, які незалежно від їх назви фактично є договорами купівлі-продажу військового майна, статус якого визначено Законом України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" ( 1075-14 ).

При розгляді таких справ судам слід враховувати, що військове майно згідно із статтею 1 Закону України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" ( 1075-14 ) - це державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, установами, організаціями Збройних Сил України. До військового майна належать будинки, споруди тощо. Рішення про відчуження військового майна, цілісних майнових комплексів, за правилами статті 6 цього Закону ( 1075-14 ), приймає Кабінет Міністрів України за поданням Міністерства оборони України у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Порядком відчуження та реалізації військового майна Збройних Сил, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2000 року N 1919, визначено, що рішення про відчуження військового майна приймає Кабінет Міністрів України із затвердженням, за пропозицією Міністерства оборони України, погодженого з Міністерством економіки України переліку такого майна за відповідною формою (абзац перший пункту 6 названого Порядку) ( 1919-2000 ).

Також необхідно брати до уваги те, що за змістом статті 1 Закону України "Про використання земель оборони" ( 1345-15 ) та статті 77 ЗК ( 2768-14 ) землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України. Землі оборони можуть перебувати у державній та комунальній власності. Порядок використання земель оборони встановлюється законом. Використання земель оборони в господарських цілях визначено статтею 4 Закону України "Про використання земель оборони" ( 1345-15 ).

Згідно з частиною 2 статті 20 ЗК ( 2768-14 ) зміна цільового призначення земель проводиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про надання цих земель у користування.

Отже, за відсутності доказів зміни цільового призначення земельної ділянки, яка належить до земель оборони, така ділянка не може використовуватись у господарських цілях, у тому числі для житлової забудови, а укладені договори з визначеними умовами підлягають визнанню недійсними.

З аналізу судової практики вбачається, що ВСУ та господарськими судами переважно підтримується правова позиція, згідно з якою необхідною умовою передачі земель оборони є згода на це Міністра оборони України або, за його дорученням, начальника Головного управління розквартирування військ та капітального будівництва Збройних Сил України.

Водночас, протилежна позиція відображена в ухвалі ВАСУ від 15.04.2008 року, якою залишено без змін постанову Севастопольського апеляційного господарського суду про скасування рішення господарського суду міста Севастополя та відмову в позові.

Дана справа розглядалась за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міноборони, Квартирно-експлуатаційної частини до Міськдержадміністрації, третя особа - Військова частина, про визнання недійсним розпорядження про припинення права користування земельною ділянкою Військовою частиною.

Зазначена ухвала ВАСУ мотивована, зокрема, тим, що Головнокомандувач ВМС листом, адресованим Міськдержадміністрації, повідомив про згоду на відчуження спірної земельної ділянки.

Разом з тим, ВАСУ не надавалась правова оцінка факту розташування на спірній земельній ділянці будівель військових частин.

4.3. Спори щодо земель оздоровчого призначення

Згідно зі статтею 19 ЗК ( 2768-14 ) землі України за основним цільовим призначенням поділяються, у тому числі, на землі оздоровчого призначення. Статтею 20 цього Кодексу ( 2768-14 ) передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії, а також зміна цільового призначення земель проводиться на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, а також визнання недійсними угод щодо земельних ділянок (стаття 21 ЗК) ( 2768-14 ).

Виходячи зі змісту статей 47, 84 ЗК ( 2768-14 ) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, належать до земель державної власності і не можуть передаватись у приватну власність якщо інше не передбачено законом.

Отже, для правильного вирішення земельних спорів особливе значення має з'ясування судом правового статусу і належності спірної земельної ділянки, підстав надання такої земельної ділянки, її цільового призначення, наявності на земельній ділянці об'єктів природно-заповідного фонду, в зв'язку з чим судами має встановлюватися відповідність умов договору щодо розпорядження земельною ділянкою (передачею її у власність) вимогам закону, а також наявність підстав для висновку про порушення порядку зміни цільового призначення землі, що тягне наслідки, передбачені статтею 21 ЗК ( 2768-14 ).

4.4. Спори щодо земель Національної
академії наук України

У разі коли при вирішенні земельного спору судом встановлено, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, яке перебуває на балансі позивача та входить до майнового комплексу Національної академії наук України, суду необхідно керуватись таким.

Статтею 5 Закону України "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу" ( 3065-14 ) передбачено, що Національна академія наук України, галузеві академії наук та організації, віднесені до їх відання, мають право використовувати належне їм майно для участі у цивільних відносинах, у тому числі для ведення фінансово-господарської діяльності відповідно до цілей їх утворення та в межах їх цивільної правоздатності. Вилучення земельних ділянок Національної академії наук України та галузевих академій наук може здійснюватися лише за згодою Президії Національної академії наук України та президій галузевих академій наук відповідно до Земельного кодексу України ( 2768-14 ).

Відчуження нерухомого майна Національної академії наук України та галузевих академій наук і організацій, що віднесені до їх відання, здійснюється в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

4.5. Спори щодо правового режиму земель
ліній зв'язку, електропередач, транспорту
та навколо промислових об'єктів

Проблемним питанням застосування законодавства при вирішенні спорів щодо правового режиму земель охоронних зон уздовж ліній зв'язку, електропередач, земель транспорту та навколо промислових об'єктів є застосування до спірних правовідносин норм як земельного законодавства, так і законодавства, що регулює діяльність органів транспорту, промислових об'єктів тощо. Суди не завжди вірно визначають законодавство, яке належить застосовувати до спірних правовідносин.

Так, рішенням господарського суду Рівненської області було задоволено позовні вимоги Підприємства до Залізниці про визнання недійсним пункту договору про подачу та забирання вагонів у частині сплати користувачем залізниці плати за використання ділянки землі під під'їзною колією.

Причиною виникнення спору стала відмова позивача від внесення плати, згідно з умовами укладеного договору, за використання земельної ділянки під під'їзною колією, оскільки в момент укладення угоди відповідач - Залізниця, не мала необхідного обсягу цивільної дієздатності для вчинення такого правочину та не була власником земельної ділянки, а лише суб'єктом користування земельною ділянкою із земель державної власності.

Рішення мотивоване тим, що включення Залізницею до договору умови про встановлення для користувача плати за використання землі під під'їзною колією здійснене з порушенням норм ЗК ( 2768-14 ), законів України "Про оренду землі" ( 161-14 ) та "Про плату за землю" ( 2535-12 ).

Статтею 68 ЗК ( 2768-14 ), статтею 6 Закону України "Про залізничний транспорт" ( 273/96-ВР ), статтею 23 Закону України "Про транспорт" ( 232/94-ВР ) встановлено, що до земель залізничного транспорту належать землі, надані в користування підприємствам та організаціям залізничного транспорту відповідно до чинного законодавства України.

Рішенням виконкому Райради депутатів трудящих N 82 від 26.02.70 року було затверджено віднесення в постійне користування управління Залізниці Міністерства шляхів сполучення СРСР по лініях Ровно - Сарни, Ровно - Ковель, Ровно - Здолбунів земель, розташованих на території землекористувань згідно з додатком N 1 до даного рішення. На основі останнього Залізниці видано акт на право користування землею від 28.05.70 року, відповідно до якого у постійне користування відведено 679,20 га землі згідно з планом і описом меж, доданими до Акта. Таким чином. Залізниця є користувачем наданих їй земельних ділянок, у тому числі тієї їх частини, до якої примикають під'їзні колії Товариства, які на підставі договору від 05.12.2002 року були передані останнім в оренду Підприємству.

Закон України "Про оренду землі" ( 161-14 ) не відносить землекористувачів, яким земельні ділянки надані в постійне користування, до орендодавців землі.

Закон ( 161-14 ) не надає права землекористувачу, якому земельна ділянка надана в постійне користування, ні передавати земельну ділянку в субкористування (суборенду тощо), ні стягувати плату за її використання, якщо вона не надавалася в оренду, суборенду тощо у порядку, визначеному законом ( 161-14 ).

Постановою апеляційного суду зазначене рішення суду першої інстанції скасовано з тих підстав, що місцевий суд дійшов помилкового висновку про неправомірність використання ділянки землі під під'їзною колією та про правові підстави вважати недійсною умову договору стосовно плати за складування вантажів та примикання під'їзних колій у смузі відведення.

Зокрема, суд апеляційної інстанції зазначив, що спірний пункт договору стосується не об'єкта оренди - земельної ділянки, а змішаних правовідносин зберігання-використання, які відрізняються від окремого предмета - оренди землі. Крім того, при винесенні рішення суд першої інстанції не врахував, що, оскільки спірний договір укладено між сторонами 17.10.2002 року, підставами визнання його недійсним можуть бути лише норми Цивільного кодексу УРСР (1963 року) ( 1540-06 ); згідно з його статтею 48 недійсною є угода, що не відповідає вимогам закону ( 161-14 ). Також судом першої інстанції не враховано положення Закону України "Про підприємництво" ( 698-12 ), чинного на момент укладення договору, яким закріплено принцип свободи договору, згідно з яким сторони вправі укладати будь-які договори, що не суперечать актам цивільного законодавства.

ВГСУ було залишено без змін постанову апеляційного суду. Суд касаційної інстанції зазначив, що на правовідносини сторін за договором про подачу та забирання вагонів не поширюються норми законодавства, які регулюють відносини з оренди землі, оскільки відповідно до умов договору його укладено на підставі Статуту залізниць ( 457-98 ), Правил перевезення вантажів, Правил обслуговування під'їзних колій, а спірним пунктом договору встановлюється не плата за оренду земельної ділянки, а плата за складування вантажів або примикання під'їзних колій у смузі відведення, за використання ділянки землі під під'їзними коліями.

Вирішуючи дану категорію спорів, судам також слід враховувати, що виходячи зі змісту статей 67, 72, 84 ЗК ( 2768-14 ) землі під об'єктами державної власності повітряного транспорту, а саме: аеропортами, аеродромами, відокремленими спорудами (об'єктами управління повітряним рухом, радіонавігацією та посадкою, очисними та іншими спорудами), службово-технічними територіями з будівлями та спорудами, що забезпечують роботу авіаційного транспорту та надані підприємствам авіаційного транспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту і розвитку об'єктів транспорту, належать до земель державної власності і не можуть передаватись у приватну власність.

4.6. Спори щодо користування
землями мисливських угідь

Суди мають враховувати, що за змістом статті 75 Лісового кодексу України ( 3852-12 ), статті 24 Закону України "Про тваринний світ" ( 2894-14 ), частини 1 статті 22, частини 2 статті 23 Закону України "Про мисливське господарство та полювання" ( 1478-14 ) питання щодо надання та припинення права користування земельною ділянкою лісового фонду та мисливськими угіддями для потреб мисливського господарства належить виключно до компетенції обласної ради.

4.7. Проблеми судового захисту прав іноземних
інвесторів у земельних правовідносинах

Господарськими судами розглядалась незначна кількість даної категорії спорів, тим не менш, суди зазначають про складнощі при їх вирішенні з огляду на законодавчу неврегульованість відповідних правовідносин.

Господарським судом Закарпатської області вирішено спір у справі за позовом Товариства до Сільської ради та до Головного управління земельних ресурсів області про визнання права Товариства на набуття права власності на земельну ділянку несільськогосподарського призначення, на якій розташовані його виробничі приміщення, та спір у справі за позовом Товариства до Сільської ради про скасування рішення сесії Сільської ради щодо відмови Товариству в продажу земельної ділянки та укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки та зобов'язання відповідача прийняти рішення, за яким здійснити її продаж.

Проблемним виявилось питання щодо права отримання у власність земельних ділянок юридичними особами України, заснованими іноземними юридичними та фізичними особами.

Господарським судом Закарпатської області задоволене позовні вимоги Товариства з огляду на таке.

Рішенням сесії Сільської ради позивачу надано дозвіл на викуп земельної ділянки, яка знаходиться під виробничою базою підприємства з виробництва дитячого харчування.

На підставі вказаного рішення та після виготовлення необхідної документації для викупу земельної ділянки позивач звернувся до Сільської ради із заявою про укладення з ним договору купівлі-продажу земельної ділянки. Рішенням сесії йому було відмовлено в укладенні договору в зв'язку з тим, що у висновку юридичного відділу Головного управління земельних ресурсів області до Звіту про експертну грошову оцінку зазначеної земельної ділянки вказано: "Враховуючи, що стаття 82 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) не передбачає набуття права на земельну ділянку юридичною особою, засновником якої є особи, постійне місце знаходження або постійне місце проживання яких за межами України, Товариство не може набути право власності на земельну ділянку".

Позивач - Товариство, засноване двома акціонерними товариствами, які знаходяться у Швейцарії, тобто є іноземними підприємствами (стаття 117 ГК) ( 436-15 ).

Суб'єктами приватного права власності на землю згідно із статтею 14 Конституції України ( 254к/96-ВР ) та статтею 80 ЗК ( 2768-14 ) є громадяни та юридичні особи. Продаж земельних ділянок юридичним особам здійснюється відповідно до вимог глави 20 ЗК ( 2768-14 ) на підставі цивільно-правових угод. Земельне законодавство, зокрема стаття 82 ЗК ( 2768-14 ), не містить поняття юридичної особи, створеної нерезидентами - особами, які мають постійне місце знаходження за межами України, в тому числі тими, що тимчасово перебувають на території України, а також юридичними особами з місцезнаходженням за межами України, які створені і діють відповідно до законодавства іноземної держави. Позивач, що є підприємством з іноземними інвестиціями, виявив бажання придбати земельну ділянку територіальної громади, яку орендує з 2002 року згідно з договором оренди, укладеним із Сільською радою 22.08.2002 року строком на 49 років, під виробничу базу підприємства з виробництва дитячого харчування, що може бути кваліфіковано як здійснення інвестиції в Україну.

Відповідно до пункту 2 статті 4 Угоди між Україною та Швейцарською Конфедерацією про сприяння та взаємний захист інвестицій, яка набрала чинності 21.01.97 року, кожна договірна сторона забезпечуватиме справедливе та неупереджене ставлення на її території стосовно інвестицій інвесторів іншої Договірної сторони. Такий режим не може бути менш сприятливим, ніж той, що надається кожною Договірною стороною інвестиціям, зробленим на її території її власними інвесторами, або такий, що надається кожною Договірною стороною інвестиціям, зробленим на її території інвесторами найбільш привілейованої нації, в разі якщо останній режим є більш сприятливим.

Статтею 9 Конституції України ( 254к/96-ВР ) передбачено, що міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

У частині 6 статті 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) зазначено, що інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У частині 2 статті 19 названого Закону ( 1560-12 ) встановлено, що інвестиції не можуть бути безоплатно націоналізовані, реквізовані або до них не можуть бути застосовані заходи, тотожні за наслідками. Такі заходи можуть застосовуватися лише на основі законодавчих актів України з відшкодуванням інвестору в повному обсязі збитків, заподіяних у зв'язку з припиненням інвестиційної діяльності. Порядок відшкодування збитків інвестору визначається у згаданих нормативних актах.

З положеннями останніх кореспондуються статті 50, 116, 117, частина 3 статті 392, стаття 400 ГК ( 436-15 ).

Таким чином, у позивача як юридичної особи, заснованої іноземними інвесторами, право якої прирівняне до прав юридичної особи, заснованої громадянами України або юридичними особами України, з огляду на укладення зазначеної міжнародної угоди виникло право на придбання земельної ділянки у власність.

Вказані рішення в апеляційному та касаційному порядку не оскаржувались.

Щодо викладеного зазначимо, що частиною 2 статті 82 ЗК ( 2768-14 ) встановлено обмеження щодо набуття у власність земельних ділянок іноземними юридичними особами. Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами 1 та 2 цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом ( 2768-14 ) для іноземних юридичних осіб (частина 3 зазначеної статті).

Разом з тим, стаття 63 ГК ( 436-15 ) визначає підприємство, в статутному фонді якого іноземна інвестиція становить сто відсотків, іноземним підприємством. А відповідно до статті 117 цього ж Кодексу ( 436-15 ) іноземним підприємством є унітарне або корпоративне підприємство, створене за законодавством України, що діє виключно на основі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, або діюче підприємство, придбане повністю у власність цих осіб.

Водночас, статтею 131 ЗК ( 2768-14 ) право набувати у власність земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод надано лише громадянам та юридичним особам України, а також територіальним громадам і державі.

ВГСУ при перегляді справи господарського суду Херсонської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Сільської ради до Товариства про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, скасовуючи постанову апеляційного суду та залишаючи без змін рішення місцевого суду, зазначив про таке.

Аналіз положень чинного законодавства України дозволяє дійти висновку, що поняття "іноземна юридична особа" та "іноземне підприємство" не є тотожними.

Так, згідно з частиною 2 статті 63 ГК ( 436-15 ) іноземним підприємством є підприємство, у статутному фонді якого іноземна інвестиція становить сто відсотків.

Іноземною юридичною особою є підприємство, що створене за законодавством іншим, ніж законодавство України, і знаходиться за межами України. Наведене визначення випливає також із системного аналізу положень Закону України "Про міжнародне приватне право" ( 2709-15 ).

Тобто іноземною юридичною особою є підприємство, що знаходиться за межами України та створене за законодавством іншим, ніж законодавство України, тоді як іноземним підприємством є підприємство, що зареєстроване та створене за законодавством України, однак засновниками якого є іноземці або іноземні юридичні особи.

На відмінність понять "іноземна юридична особа" та "іноземне підприємство" вказують і положення частини 1 статті 117, де зазначено, що іноземним підприємством є унітарне або корпоративне підприємство, створене за законодавством України, що діє виключно на основі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, або діюче підприємство, придбане повністю у власність цих осіб.

Разом з тим, Державний комітет України із земельних ресурсів у листі від 07.05.2008 року N 14-17-11/4621 зазначив таке.

ЗК ( 2768-14 ) передбачено набуття права власності на земельну ділянку лише іноземними юридичними особами (тобто особами, заснованими за законодавством іноземних держав), юридичними особами, заснованими за законодавством України, громадянами України або юридичними особами України та спільними підприємствами (тобто особами, заснованими за законодавством України спільно юридичними/фізичними особами України та іноземними юридичними/фізичними особами). Оскільки юридична особа, створена за законодавством України виключно іноземними юридичними/фізичними особами, до вказаного переліку не входить, то, на думку Державного комітету України із земельних ресурсів, відсутні законодавчі підстави для набуття такою особою права власності на земельні ділянки на території України.

5. Висновки

Проведене узагальнення судової практики виявило ряд суттєвих проблем при вирішенні спорів, пов'язаних із земельними правовідносинами. Однією з причин скасування судових рішень є відсутність єдиної судової практики розгляду спорів у сфері земельних правовідносин, зокрема щодо поновлення договорів оренди землі, звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок тощо.

Як засвідчило дане узагальнення, судова практика щодо встановлення підвідомчості земельних спорів дещо змінилася, зокрема, це стосується спорів стосовно оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень, пов'язаних із захистом цивільних прав та обов'язків суб'єктів господарювання у сфері земельних правовідносин. Згідно із судовою статистикою, саме ця категорія спорів є найчисленнішою серед розглянутих господарськими судами справ за правилами адміністративного судочинства протягом 2006-2007 років.

Наразі господарські суди розглядають у порядку господарського судочинства майже всі спори про оскарження рішень органів місцевого самоврядування з приводу користування суб'єктами господарювання земельними ділянками, але зміна судової практики стала підставою для скасування значної кількості судових актів у зв'язку з порушенням норм процесуального права.

За результатами проведеного узагальнення та з метою формування єдиної та правильної судової практики застосування норм законодавства при вирішенні даної категорії спорів вважаємо за доцільне дане узагальнення судової практики обговорити на президії ВГСУ. У подальшому вважаємо за необхідне розробити відповідні рекомендації щодо розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із застосуванням земельного законодавства.